投资要点：

房地产行业数据：上周（20/10/24-20/10/30）主流45城一手房成交716万平，环比-4%；其中，一二线环比+1%、三四线环比-20%；10月截至上周累计一手房月成交同比+3%，较9月下降9pct；其中一二线同比+4%、三四线同比+2%，分别较9月-14pct和+6pct。上周14个重点城市二手房成交172万平，环比+0.6%；10月截至上周累计成交同比+6%，较9月下降12pct。库存方面，上周15城推盘445万平米，环比-9%；对应周成交/推盘比为0.97倍，高于4-6月和8月的0.66倍、0.95倍、0.87倍和0.95倍，低于7月和9月的1.00倍。截至上周末，15城可售面积为9，653万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为8.0个月，环比下降0.5个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：十九届五中全会提出，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化。央行统计显示截至三季度末房地产贷款余额48.83万亿元，同比+12.8%，环比上季度末-0.3pct，增速连降26个月；证券时报获悉，银保监会信托部日前向各地银保监局发文，新一轮房地产信托专项排查启动，继续严控规模、强化穿透监管。发改委印发《近期扩内需促消费的工作方案》，其中提到要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求；发改委党组副主任表示，“十四五”时期将全面促进消费，促进住房消费健康发展。万科物业正式更名为万物云。克而瑞公布重点10月房企销售，重点50家房企单月销售额同比+21%。

公司动态跟踪：前三季度归母净利润：万科A198.6亿元（+8.9%），金科股份44.4亿元（+11.5%），新城控股47.4亿元（+26.9%），金地集团49.9亿元（-8.0%），保利地产132.0亿元（+2.9%），中南建设36.8亿元（+62.7%），阳光城27.4亿元（+21.6%），大悦城7.6亿元（-67.6%），新大正8，995.7万元（+15.8%），绿地控股120.4亿元（+1.9%），蓝光发展26.7亿元（+5.4%），华夏幸福72.8亿元（-25.3%）。阳光城成功发行中票16.5亿元/6.8%/2+2年；南山控股18.5亿元资产支持专项计划将挂牌。融创中国旗下融创服务通过上市聆讯，董事会将公司间接持有的1.5亿股融创服务股份作为特别股息，以实物方式向合资格股东宣派；碧桂园服务拟收购福建东飞合共60%股权。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌4.19%，沪深300指数下跌0.49%，相对收益为-3.7%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、银亿股份、三湘股份、招商积余、爱旭股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为宜华健康、哈高科、金科股份、珠江控股、天业股份。

投资建议：我们依然看好房地产的发展潜力，房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、万科A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。