投资持续高位运行，但融资新规下，开工、拿地、竣工继续走弱

1-9月开发投资同比+5.6%，较前值+1.0pct；1-9月新开工面积同比-3.4%，较前值+0.2pct；1-9月竣工同比-11.6%，较前值-0.8pct；1-9月施工同比+3.1%，较前值-0.2pct。1-9月的土地购置面积同比-2.9%，较前值-0.5pct；土地成交款同比+13.8%，较前值+2.6pct。9月单月投资同比连续3个月高位运行，并再创年内新高；但拿地、开工以及竣工连续两个月走弱。从短期而言，融资新规影响下，后续拿地、开工以及竣工仍然处于偏弱趋势，从中期而言，目前行业的低库存下的补库存需求下，我们对于后续的开工和竣工依然保持相对积极的观点，但明后年具体预测还需要根据融资新规实施情况而重新评估。从结构来看，东部和中部区域投资增速继续高位运行，西部区域投资增速在短暂回落后再次快速向上，东北区域投资增速有所回落。新冠疫情之下，我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。

销售增速高位回落、但表现仍然偏强，维持全年销量同比0%判断

1-9月销售面积同比-1.8%，较前值+1.5pct；1-9月销售金额同比+3.7%，较前值+2.1pct；1-9月销售均价同比+5.6%，较前值+0.5pct。1-9月累计销售继续修复；9月单月来看，单月同比涨幅虽高位有所回落，但已实现连续5个月正增长，显示出市场整体需求韧性仍属较强。结构来看，东部和中部区域销售增速高位明显回落，西部区域销售同比连续5个月正增长并涨幅有所扩大，东北区域仍维持在较弱水平。此外，9月主流50家房企销售面积同比+17.8%，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。虽9月单月销售同比高位有所回落，但考虑到下半年推盘走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束、以及融资新规改善报表要求等因素，预计主流房企的销售向好或将延续到今年年底，我们维持2020年全年销售面积同比+0%的判断。

国内贷款和自筹资金低位修复，销售回落带动资金同比增速收窄

1-9月资金来源同比+4.4%，较前值+1.5pct，同比涨幅连续7个月扩大。结构来看，国内贷款同比+4.0%，较前值持平；自筹资金同比+5.9%，较前值+2.3pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+9.5%，较前值+0.8pct；定金及预收账款同比+2.9%，较前值+1.7pct。9月资金来源同比高位有所回落，其中国内贷款、自筹资金同比低位有所修复；定金及预收款、个人按揭贷款同比高位有所回落，主要源于9月销售同比涨幅回落。但考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后销售的强韧性保障了后续定金及预收款、个人按揭贷款的稳定回流；3）应对年底融资新规考核时点，料房企会主动促销售回款进一步改善。综合以上，预计房地产资金来源仍将处于稳定趋好态势。

投资建议：融资新规下，投资端趋弱，销售端偏强，重申“推荐”评级

近期房企融资新规料将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，料也将减少周期波动、助力行业健康持续发展。

我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、万科A、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。