核心结论

2020H1房地产营收增速放缓，净利润明显下滑。上半年，整体营收同比增长7.52%，增速较2019同期下滑10.92%，净利润同比下滑12.33%。毛利率和净利率有所下滑，2020H1行业平均毛利率为28.84%，同比下降3.1个百分点，净利率为10.17%，同比下降2.15个百分点；2020H1房地产整体净资产收益率为6.01%，同比下降1.63个百分点。销售方面，行业整体销售不及预期，2020H1房地产全口径销售金额4.59万亿，同比下降1.79%，全口径销售面积3.36亿平方米，同比下滑1.43%；龙头房企销售好于行业平均水平，中国恒大疫情期间率先开拓线上购房和促销活动，销售成果突出，无论是销售金额还是销售面积，均实现逆市增长。

受疫情影响，物业管理公司营收净利润增速有所放缓。2020H1物业管理板块整体营收397.66亿，同比增长38.98%，实现净利润56.45亿，同比增长49.66%。物管行业毛利率和净利率有所增长，2020H1物业管理板块平均毛利率为29.82%，同比上升0.4个百分点；2020H1物业管理板块平均净利率15.88%，同比上升1.95个百分点。收入主要来源于基础物管服务，多数公司储备面积充足。除宝龙商业、新城悦服务和奥园健康，其余物管公司营业收入来源中基础物管服务占比均过半；从在管面积来看，上市物管公司积极通过合营、合作和收并购等方式拓展管理面积，其中新城悦服务、建业新生活、碧桂园服务、绿城服务的储备面积超过在管面积。

投资建议：“房住不炒”的总基调，叠加高成本项目逐步进入结转期，预期下半年房地产结算毛利率修复较为困难。上半年受疫情影响，多数房企销售节奏普遍推后，下半年房企会加大推盘供货力度。同时，8月底“三道红线”政策预期增加了融资市场不确定性，高负债房企会纷纷加大经营杠杆，降低财务杠杆，预期下半年整体销售市场竞争更加激烈。物业管理公司上半年受到政府补贴和社保减免影响，对冲疫情之下新增费用支出，毛利率和净利率有所提升；随着下半年政府补贴和社保减免政策退坡，物管公司利润率会回归合理增长。开发商推荐关注业绩成本具有比较优势和快周转能力较强的房地产龙头企业：万科A（000002.SZ）、龙湖集团（0960.HK）、新城控股（601155.SH）；物业管理企业推荐关注在管面积增长较快，增值业务多元化布局的龙头企业：碧桂园服务（6098.HK）、新城悦服务（1755.HK）、永升生活服务（1995.HK）。