投资要点：

政策速览：落户放松与调控边际改善政策齐出，或迎需求端利好

5月份地产相关政策包括两方面，一是落户政策，二是需求端调控政策。落户政策方面，多个省份或城市放松落户限制，例如广东省、陕西省、南宁、秦皇岛和济南等省市在新型城镇化建设导向下，全面放开落户限制；上海临港、福州、宁波、珠海和营口等城市对人才定向放松落户条件。需求端调控政策包括人才购房补贴，提高公积金贷款上限，推行住房公积金组合贷款业务等。需求端的调控政策整体呈边际宽松态势，有助于促进市场需求增加，调控力度适中，与“房住不炒”的基调保持一致。

住宅市场：住宅市场基本修复，建议关注库存积累问题

从我们监测的40城数据来看，5月商品住宅销售面积为1843.8万平米，同比下跌5.5%，环比上涨11.6%。市场已经基本修复，环比增速合理回落，去化周期较4月略升。回顾疫情前后住宅市场的表现，环比增速呈现倒“V”走势，3月住宅市场总体成交量同比增速高达267.3%，4月和5月环比增速逐渐下降。同比增速虽一直为负，但降幅却不断收窄，总体呈现上升趋势，而且以4月为拐点，4月之后降幅收窄的幅度逐渐缩小。总体来看，住宅市场的恢复是一个由快及慢的过程，这符合市场发展需要。另外，住宅市场之所以能够快速修复与政策支持及房企不减的规模诉求均有关系。

土地市场：供应减少带动成交收缩，一二线表现较好

2020年5月全国200城合计供应规划建筑面积27918.0万平米，同比上升1%，环比下降9%；土地成交合计规划建筑面积14345.8万平米，同比、环比分别下降41%和21%。整体来看，5月一二线核心城市土地成交环比上升，但幅度收窄；普通二线和三四线城市同环比下降。我们认为后期土地成交仍集中在一二线核心和强三线城市。第一，行业周期下行压力以及房住不炒基调不变，使公司储备资金和外部资金流入规模相对有限，因此对于拿地区域选择会更加谨慎，城市能级上优先布局一二线核心城市。第二，当前我国城市发展正向城市群过渡，对房企来讲，为降低择地风险，减少选地成本，会优先向城市群地带的能级城市布局。尤其是核心城市群地区的强三线城市整体上更优于中西部的三四线城市，甚至是部分普通二线城市。

企业表现：一二线城市热情不减，销售向好，境外债复苏

投资方面，2020年1-5月，土地市场整体上进入缓冲阶段，有所降温，不过不同能级城市间房企的投资呈现明显分化，重点城市在优质地块的带动效应下，超100%的高溢价成交土地占比持续提升，三四线城市遇冷，低价成交地块占比增加；在城市结构上，核心一二线城市仍是房企拿地重点；销售方面，TOP200房企5月的累计销售金额同比下降10.2%，但降幅继续收窄，房企销售在修复通道内逐步向好；其中碧桂园1-5月全口径销售额反超恒大，位列榜首；融资方面，受益于国内融资宽松，房企资金链压力得到缓解，对ABS及超短期融资券的依赖度大幅下降，使得5月信用债融资规模下降的同时，融资成本整体开始走高；海外债出现复苏，但由于国外融资环境仍不乐观，融资规模处较低水平。