2019年房企拿地与销售走势总结
一、总体表现：销售额平稳增长，投资节奏有所放缓
销售规模平稳增长，千亿军团达36家。在“三稳”的调控基调下，2019年房地产企业销售规模稳步增长，行业集中度持续提升，其中，权益销售额过百亿的房企共有147家，销售额共计9.6万亿元，市场份额达60％，同时，碧桂园、万科、恒大等龙头企业优势延续，销售金额超五千亿。
拿地规模稳步增长，投资节奏放缓。2019年房地产企业拿地规模稳步增长，TOP100企业拿地总额27835亿元，同比增长17.7％，但是，受城市精准调控以及融资持续严监管等因素的影响，房地产企业本着审慎的拿地原则，二季度以来，企业新增土地储备增长区间逐渐收窄，投资节奏放缓。
拿地态度更趋理性，拿地销售比均值降至22％。随着调控政策的不断出台以及企业自身发展策略的不断调整，房地产企业拿地销售比值自2017年下半年以来一直处于下降趋势，2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为22％，较去年同期下降约10个百分点，企业逐渐由“有地就拿”转向“拿优质地”，优质的土地储备有效加速了销售回款和城市去化。
二、内部分化：龙头企业韧性依旧，中小企业态度各异
图：各阵营房企拿地销售比均值
不同阵营企业拿地销售比均有不同程度下降，但阵营内分化明显，龙头企业保持稳健节奏，中型房企相比仍较积极，小型房企总体更加理性。
龙头企业投资拿地韧性依旧。龙头企业能够适时调整投资和销售策略，融资亦存在优势，销售额5000亿以上企业拿地销售比均值为16.75％，较去年同期下降约3个百分点，其中融创中国在收并购市场势头强劲，拿地销售比为18％，较去年同期增加6个百分点；
千亿房企整体拿地态度较为积极。在经历2018年的规模扩张后，土储较充足，2019年投资整体趋谨慎，投资布局集中一二线热点城市。1000-5000亿房企拿地销售比均值为21.72％，较去年同期下降约12个百分点，部分企业如华夏幸福因资金面改善等因素，拿地销售比较去年增长较快；
千亿以下房企分化较明显，半数拿地态度更加理性。300-1000亿企业虽处于跨千亿的规模扩张节点，但在政策及资金承压下，拿地销售比均值较去年也有所下降，但也存在个别企业激进拿地冲千亿规模；100-300亿企业受政策调控、城市布局不均衡等因素影响，2019年拿地销售比均值大幅度下降。
图：销售额TOP152房企拿地销售比散点分布
从销售额TOP100房企拿地销售比离散分布来看：
随着销售规模递减，房企拿地态度愈发谨慎。其中TOP50企业受益于区域均衡布局以及灵活多样的回款策略，整体稳健积极，拿地销售比值分布相对集中，在15％-30％之间；TOP50-152企业主要受资金状况影响，拿地态度愈发谨慎，过半企业拿地销售比值走低，主要分布于20％以下。
随着销售规模递减，拿地销售比分化越明显。销售业绩50名后房企总体偏谨慎，但受企业发展阶段及布局等影响，群体内差异明显。部分企业布局好，销售增长快，拿地表现积极，部分房企则受区域市场调整及资金状况影响，拿地节奏放缓。
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总结
随着城市群及都市圈的不断发展，各级城市呈现出差异化的发展路径，房地产企业将迎来新的机遇与挑战。首先，在当前城市精准调控及融资严监管的政策趋势下，加速销售回款、控成本、平衡现金流愈发重要，房企拿地和销售规模要匹配，防止规模过度扩张引发现金流危机；其次，随着房地产窗口期的缩短，企业在加快销售回款的同时更要把握好市场窗口期，在把握好本地市场的同时积极寻求结构性机遇，找准节奏审慎拿地。
