核心观点

存量房贷改革，LPR将成未来最重要定价基准。央行发文确定未来商业性个人住房贷款的定价基准将转换为LPR，LPR的期限品种根据原合同的借款期限确定，一经确定，在剩余合同期内不再调整。加点数值为原合同的最近执行利率与2019年12月LPR的差值，在剩余合同期限内固定不变。在2020年3——8月间的任意时点选择转换，均根据2019年12月LPR和原执行利率计算加点数值，为落实房地产调控和稳定预期，存量商业性个人住房贷款在转换时点利率水平应保持不变。如定价基准转为固定利率，转换后的利率水平应与原合同最近执行利率水平相同。

短期影响有限，长期若宽松预期和全球低利率环境持续，则利好住房消费。根据此次调整的规则来看，在将存量商业个人住房按揭贷款的定价基准转为LPR后，2020年房贷利息支出将不会有变化，2021年起房贷利率将根据LPR报价浮动。从长周期维度看，全球利率水平均在持续走低，未来低利率环境可能长期存续。在这样的情况下，我国的LPR较大概率会出现一定下行，对于减少购房者支出，稳定住房消费构成利好。同时，本次改革面向存量贷款，金额总量大，涉及面广，对整个房贷市场可能较大的影响。

销售回款重要性持续提升，LPR改革辅以银行额度增加，有望改善房企资金状况。房地产融资自2017年以来一直保持收紧态势，今年信托融资、海外债、开发贷等融资渠道均进一步趋严，房企的资金压力有增无减，对于销售回款的依赖程度持续提高。个人住房贷款的LPR改革在一定程度上构成利好，但具体落实到房企信贷资源的获取，则仍需要银行信贷额度的配合，对房企资金层面的改善情况仍需进一步跟踪观察。

投资建议与投资标的房贷LPR改革将使得未来利率下行可以在一定程度上传导到住房消费，在边际上有利于保持房地产行业的稳定，有利于地产板块的估值水平进一步修复，我们强烈看好近期地产板块的表现，建议超配地产龙头。推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，增持)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)、融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、世茂房地产(00813，买入)