策略：平稳孕育分化，拥抱存量价值

展望 2020 年，我们预计二季度后地产板块在流动性和需求端政策的共振下，能够走出估值修复行情。龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升，头部优势正在进一步凸显，今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐：1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科 A、金地集团、华发股份、中南建设；2、存量资产核心品种：大悦城、中航善达。

　行业：开启供给侧改革，平稳中孕育分化

2019 年房地产行业关键词除了房住不炒外，最重要的是防范房地产金融化。全国销售韧性超预期，主要因为：紧融资强化回款，供给维持力度；按揭款增速回正，贷款利率下行；棚改支撑延迟效应，三四线下行缓于预期。我们预计 2020 年一二线上行、三线及以下收缩的情况将深化，全国销售面积、金额同比-4.0%、+0.9%。今年开发投资增速温和下行但韧性超预期，主要因为：土地购置费滞后确认；强回款诉求下延续快开工、慢施工，施工投资反弹。我们预计 2020 年新开工、竣工、施工面积同比-1.6%、+7.8%、+8.0%，土地购置费同比+2%，开发投资增速回落至 5.9%。

政策：供给端逐步常态化，需求端有望边际改善

展望 2020 年，在经济下行压力仍大、实体融资成本纠结下行的背景下，我们预计央行将继续完善 LPR 机制并逐步下调政策利率，适时降准，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长。实体经济可能仍然缺乏优质投资机会，预计中央仍将延续对房地产融资“设卡布防”的态度，融资端政策大概率步入常态化阶段。但从需求端来看，预计中央仍将延续调控基调，保持“三稳”目标，但在市场逐渐弱化的背景下，可能从二季度开始逐渐由“防上行风险”过渡为“防下行风险”，“一城一策”指导下适度松绑需求端政策的城市数量可能逐渐增多，松绑力度可能逐渐加大。

企业：销售、业绩、融资集中度全面提升

2019 前 10 月主流上市房企全年销售目标完成 82%，百强销售金额市占率较 2018 年提升 7 个百分点；前三季度 77 家上市房企龙头、中型归母净利占比各提升 2 个百分点，业绩集中度提升如期兑现；融资集中度重新提升，信用利差重新走阔，龙头和高评级央企国企结构性受益。TOP50 房企近两年拿地强度维持低位，A+H 股 TOP30 上市房企现有土储满足 4 年左右开发销售需求，存量变现依然为行业主基调。主流上市房企 ROE 经历利润率和杠杆驱动后逐渐迎来周转红利和管理红利，ROE 预计延续稳健表现。

转型：决胜存量资产，把握物管和商业地产新机遇

如何发掘存量不动产的充沛价值，成为众多房企在后开发时代的必修课。物业管理和商业地产作为两个切入点，今年以来均出现了新的变化。非住宅物业管理已经成为龙头物管公司发力布局的新蓝海，将从新的角度加速行业规模扩张和龙头集中度提升的进程，也将通过单一服务到高附加值的模式升维，抬升物管企业战略地位。商业地产目前面临多重改善：促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升营运收益，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径。