本周观点:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率参照LPR进行定价。克而瑞统计数据显示,房贷利率新规下24个一二线城市首套、二套房贷利率仅较“换锚”前小幅上行1个、3个基点,新旧利率差异较小,房贷利率水平基本一致。考虑当前以稳为主的调控基调,以及8、9月5年期LPR未有变化,预计后续房贷利率走势整体将保持平稳。板块投资方面,市场利率下行、资金环境整体收紧背景下,建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

行业动态:1)房贷利率“换锚”整体平稳,体现一城一策;2)深圳确定11种供地渠道,保障2035年前筹建170万套住房。

楼市动态:1)新房成交下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比国庆前一周降19%,二手房降35%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存8144万平米,环比降0.5%。资金面持续收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而调控从紧或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘放缓,去化率大幅下降。上周(9.30-10.6)重点城市新推房源7435套,环比降61.2%;开盘去化率42%,环比降21个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌120万套,环比升1.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率回落,整体将趋于平稳。上周(9.30-10.6)百城土地成交144万平米,环比降94%;溢价率0.1%,环比降6.6个百分点;其中成都成交靠前。随着多地土拍政策及行业资金面从紧,核心城市土地市场将趋于平稳。

投融资动态:根据Wind统计,本周(10.8-10.11)房企境内发债60.2亿元、境外发债8.5亿美元,环比国庆前一周降50.5%、35.7%。境内外发行利率位于3.47%-11.5%区间,其中中梁控股、金辉集团、株洲循环较前次持平,华发实业较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。