行业跟踪：

重点公司签约销售状况

据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 -27.25%、-32.46%、-18.68%、-22.58%、-46.94%。19 年 7 月重点公司的销售额相对于 18 年 7 月增长 14pc，其中保利地产同比增长幅度最大，为 80.0%，万科、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为 7.0%、21.9%、1.1%、18.5%。

一手房月度成交：环比增速-1.70%，同比增速 4.76%（按面积）本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2345.36 万方，环比增速-1.70%，同比增速 4.76%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-9.29%，-1.10%，0.69%；同比增速分别为 9.27%，21.58%，-18.13%。

二手房月度成交：环比增速 15.95%，同比增速 17.97%（按面积）本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 644.46 万方，环比增速 15.95%，同比增速 17.97%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为 12.23%，5.91%，94.98%；同比增速分别为-8.41%，30.29%，37.10%。

库存：可售面积环比增速-2.77%，去化周期 7.11 个月（按面积）本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5163.91 万方，环比增速 -2.77%，去化周期 7.11 个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-2.36%，-2.38%，-6.56%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.29 月，5.18 月，7.14 月。

40 城土地成交：环比量跌价升，一线成交规划建面环比增速-11.6%本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 9635.6 万平方米，环比增速-11.6%，同比增速-16.6%；成交土地规划建筑面积 9789.9 万平方米，环比增速-1.9%，同比增速 1.5%，其中一、二、三线城市环比增速 14%、-2.1%、-3.8%；成交均价环比上升 1.9%，成交总价环比下降 0.0%。本月，全国 40 大中城市土地溢价率 11.38%，较上月下降 8.1pc。其中一线城市土地溢价 4.09%，二线城市 12.77%，三线城市 11.88%。

投资建议

7 月单月重点房企销售环比回落明显明显，新房销售部分一二线重点城市较上月有所回落，三四线城市较上月小幅反弹，但总体仍呈现一二线结构性回暖三四线增速持续为负趋势。政策方面，17 日开封住建局发布“取消住房限售”的相关文函，20 日又公告将“取消限售”撤回；洛阳拟推出限价令，苏州限售限购在升级；7 月底的中央政治局会议再次强调“房住不炒”并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为，近期一系列重大会议更加明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。我们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下，行业行政调控大幅变化可能性较小，下半年依然以一城一策微调为主，让房价、地价保持在小区间内波动。资金方面，本月银保监会对信托融资加强监管，或进行余额管控，同时发改委收紧房企海外发债，我们认为地产行业大概率继续接受窗口指导，融资难、融资贵的局面难以大幅改善。在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧，集中度将继续上升，优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看，行业格局分化加剧进一步得到验证：上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现，在当前政策、融资边际收紧背景下，6月以来行业信用利差扩大，进一步利好头部房企，全年业绩大概率超预期。同时，我们预计行业销售大概率在三季度二次探底，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点，而且目前板块估值处低位，仓位也较低。此外，本轮周期调控或长期维持一城一策，市场整体波动降低，行业增速放缓，让地产股整体股息率不断提升的同时，也带来由量转质的思考，投资机会需从追求 beta 变为寻找 alpha。建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、 保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。