2019年5月以来,地产行业融资政策开始全面趋紧:5月17日,银保监会发文要求严格限制商业银行、信托租赁等金融机构违规向地产行业融资的行为,地产行业融资预期开始边际收紧。7月13日,国家发改委发文房地产新增海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月17日,中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示,要求收缩房地产信托业务。在一系列监管措施下,银保监会对信托公司的窗口指导或将常态化。

地产信托和海外债融资多用于拿地阶段,上半年土地溢价率明显上升:房地产信托融资是指信托公司通过集合计划募集资金,将其投向房地产领域,主要用于房地产开发的拿地、前期工程和项目施工阶段。海外债一般以母公司发行,然后以母公司资金注入项目公司的形式进行拿地。本次调控主要目的在于抑制地价过快上涨,防止土地市场过热,与“房住不炒”定位相一致。2019年上半年大中城市房地产市场回暖改善了房企预期,拿地积极性上升,土地溢价率明显上升。

海外债与信托新政主要影响地产投资,预计新开工增速也有一定影响:地产海外债新政明确海外债只能用来借新还旧。信托只是窗口指导,我们认为未来地产信托增量将大幅减少,大概率维持存量规模不变的体量。假设不考虑海外债新政的情况下,全年地产海外债发行规模约为800亿元,上下半年各发行400亿元。考虑实行海外债新政后,下半年海外债到期量仅不到100亿元,2019年下半年预计新增海外债100亿元,比原有预期少增300亿元。同样根据存量稳定的规则,预计下半年新增地产信托0.39万亿元,比预期少增0.22万亿元。假设地产信托60%用于前端融资,40%用于后续开发,则前端融资资金减少0.16万亿元,后续开发资金减少0.09万亿元,地产投资合计减少0.25万亿元。2018年地产投资12.025万亿元,地产新政和海外债新增减少地产投资约2.1PCT,其中减少建安投资1.16PCT,减少拿地投资3.75PCT。参考地产新开工和拿地投资的相关关系,预计全年新开工投资下滑2.81PCT。