目前，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。老旧小区改造项目投资周期很短、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。

2018年底取暖季之前，河北省东部某县居民王慧军家完成了节能改造。改造前，这座建于1997年的老式住宅楼的室温勉强维持在19度左右，而改造后的第一个春节，王慧军家的室温达到了22度。“节能改造的项目包括外墙包上了保温层，还把以前的钢窗换成了铝合金窗。费用是每户4000多元，据说财政资金补贴一半。”王慧军告诉记者。

城镇老旧小区改造是一项民生工程，同时也是一步“稳投资”的好棋。国务院总理李克强6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。

会议指出，按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费，又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。

有利于稳投资促消费

此次国常会表示，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。会议确定，要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

按照住建部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍，据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。

会议认为，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。国务院参事仇保兴今年3月曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。我国尚有约5千亿左右的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。

仇保兴指出，城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，能持续有效地为国民经济创造新动能。“节能改造完成后，我就给自己家里重新刷了一遍白墙。因为改造时已经更换了窗子，重新刷墙可以让室内采光更好。”王慧军说。

与传统“铁公基”投资项不同的是，老旧小区改造项目投资周期很短(一般半年内完成)、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。

创新投融资机制

城镇老旧小区改造也面临一些障碍。

北京市通州区居民胡为民告诉记者，去年他所在的小区也进行了节能改造，但前提是每户都要签字同意。“因为小区里有几户强烈反对，即使有的整栋楼居民都同意改造，但这个小区最终也没能进行。”王慧军对小区改造也有疑问，同一个县城，前两年另一个建于1997年的小区改造时，不仅包了保温层，换了窗户，还给更换了下水道和自来水管道，每户花的钱也只是4000多元。对此，国常会指出，要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。

对于小区改造钱从哪里来，会议指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。会议还指出，要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

同济大学建筑设计研究院助理工程师顾少华认为，对于老旧小区具有二次开发价值的物业，应引入社会资本进行市场化运作，建立产权主体与市场主体共建共享机制。通过对老旧小区物业二次开发利用，使小区物业产生增量，并进行市场化运作，实现二次开发物业增值，取得效益和商机最大化，形成收益回报机制。