1、2019年 1-5月商品房销售增速回落,单月销售转负。2019年 1-5月,商品房销售面积累计同比下降 1.6%,销售金额累计同比增长 6.1%。继楼市“金三银四”的高增速之后,5月整体销售增速下滑,预计未来楼市整体态势或将趋于平稳。预计后续一二线与三四线城市将继续分化,受政策预期边际收紧的影响,一二线市场中期将回归平稳,三四线城市受前期需求透支的影响,中期下行压力仍在。

2、土地成交仍在低位,部分城市结构性回暖。2019年 1-5月土地购置面积累计同比下降 33.20%,土地成交价款累计同比增速为-35.6%。土地市场从年初以来一直处于低位运行的状态,总体来看,房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下,土地市场也呈现结构性回暖,部分城市的销售回暖带动房地在热点城市拿地意愿增强,预计后续土地市场热度将继续分化。

3、新开工减速,开发投资回落。2019年 1-5月新开工面积累计同比增速为 10.5%,全国房地产开发投资完成额同比增长 11.2%。房地产开发投资增速的回落符合我们之前的判断,主要系土地购置费的滞后效应逐步显现。我们预计在房企资金面较为宽松的条件下,投资意愿增强,建安费用将稳步增长,或成为支撑今年开发投资的主力;年初以来土地成交价款的断崖式下跌将逐步传导至土地购置费;面对房价上扬,短期内政策放松可能性不大,开发投资上升空间有限,我们将继续维持前期判断,房地产开发投资增速未来将缓步下行。

4、融资环境边际收紧,房企资金增速放缓。2019年 1-月份,房地产开发企业到位资金 66,689亿元,同比增长 7.6%。房企到位资金增速放缓,一方面由于近期证监会清理违规资金流入房地产,融资环境略有收紧;

另一方面,受 5月销售降温的影响,定金及预付款、个人按揭贷款增速增速收窄,带动整体到位资金回落。

5、投资建议:我们认为集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险,城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产(600048) 、新城控股(601155) ,销售增速高于行业平均,业绩释放较为充分的阳光城(000671)。