本周观点： 本周六晚苏州出台包括工业园区及高新区部分重点区域新房限售 3 年、工业园区二手房限售 5 年、土地出让报价及预售条件收紧等调控政策。春节以来，苏州尤其是工业园区楼市、地市明显升温，此次调控出台符合中央“房住不炒”、一城一策的定位；未来不排除各个城市根据区域情况进行政策微调。板块投资方面，近期大盘波动明显加大，我们认为地产板块基本面底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值持续凸显。 个股关注两条主线： 1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

行业动态： 1）中共中央、国务院：建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系； 2）发改委：加快探索宅基地三权分置，允许集体经营性建设用地入市； 3）财政部：发布关于公共租赁住房税收优惠政策的公告； 4）苏州出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。

楼市动态： 1）成交环比回升，持续关注回温持续性。 受五一假期备案低基数影响， 新房成交环比升 41%、二手房成交环比升 79%。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”，回暖持续性仍有待观察。 2）库存延续回落，后续仍将上行。 本周 16 城取证库存环比降 0.7%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。 3）推盘节奏放缓，去化率有所下行。 上周重点城市推盘节奏有所放缓，新推房源 1 万套，环比降 15.9%。开盘去化率 65%，环比降 23 个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”，楼市去化率短期或将小幅回落。 4）挂牌整体上行，城市分化明显。 19 城二手房挂牌 86.5 万套，环比升 2.7%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交、溢价率下行，短期地市将趋于平稳。 本周百城土地成交 845万平，环比降 22.3%；溢价率 15.9%，环比降 8.5 个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自 2019 年 1 月来持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。

投融资动态： 根据 Wind 统计，本周（5.6-5.10）房企境内发债 33.8 亿元，环比下降 88.2%，境外无新债发行。境内发行利率位于 3.88%-6.8%区间，其中陆家嘴、富力地产均较前次有所回落。宽货币背景下，预计主流房企融资成本仍将延续改善；同时 2019 年为房企偿债高峰期，楼市回温持续性有待观察情形下，预计房企融资态度将保持积极。