2019年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6%和11.6%，销售面积和金额同比分别下降和上升3.6%和12.1%。11月单月投资额增速9.3%较上月回升2.8个百分点。1-2月投资增速创近年新高，本月土地购置面积大幅下滑，但2018年二三季度土地购置费高增被延后计入今年，对投资增速仍有较强支撑。在春节停工的背景下，新开工及施工分别录得6%及6.8%的增长，超市场预期，我们认为施工强度加大及复工增加或为主因。2月单月销售面积降幅3.6%好于预期，我们认为在三四线棚改暂缓销售动能明显不足的情况下，一二线回暖及更低能级城市的稳定或为对冲因素，但难以扭转下滑趋势。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。

支撑评级的要点

1-2月，全国房地产开发投资额同比增长11.6%，较2018年扩大2.1个百分点；商品房新开工面积同比上升6%，较2018年回落11.2个百分点；施工面积同比上升6.8%，增速较2018年扩大1.6个百分点；土地购置面积同比下降34.1%。1-2月投资增速创近年新高，本月土地购置面积大幅下滑，但2018年二三季度土地购置费高增被延后计入今年，对投资增速仍有较强支撑。在春节停工的背景下，新开工及施工分别录得6%及6.8%的增长，超市场预期，我们认为施工强度加大及复工增加或为主因；土地投资加速下滑，伴随2018Q3以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费仍将下行。

1-2月的商品房销售面积为14102万平方米，同比下降3.6%；销售额为12803亿元，同比上升2.8%；较上月回落9.4个百分点；销售均价为9079元/平米，同比上升6.7%，较上月回落4个百分点。2月单月销售面积降幅3.6%好于预期，我们认为在三四线棚改暂缓销售动能明显不足的情况下，一二线回暖及更低能级城市的稳定或为对冲因素，但难以扭转下滑趋势。由于资金改善，房企加速推盘意愿有所减弱，我们维持全年销售下降5-10%的判断。

1-2月，房地产开发企业合计资金来源为24497亿元，同比上升2.1%，较2018年回落4.2个百分点。从各资金来源同比来看，1-2月累计数据中，国内贷款同比下降0.5%，较2018年收窄4.4个百分点；利用外资同比上升333.3%，较2018年收窄369个百分点；自筹资金同比下降1.5%，较2018年回落11.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升5.2%，较2018年回落2.6个百分点，其中，1-2月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升5.6%和上升6.5%。