事项：

国家统计局公布 2019 年 1-2 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增长 11.6%， 新开工同比增长 6%； 商品房销售面积同比下降 3.6%，销售额同比增长 2.8%。

平安观点：

投资超预期高增，维持全年回落判断。2019年1-2月地产投资同比增长11 .6%，较2018年上升2 1个百分点。我们判断投资超预期高增主要因：1）土地购置费依旧维持高增（领先指标土地成交价款201 8年增1 8%）；2）受低竣工、高开工影响，施工面积增速较2018年末扩大1 6个百分点至6 8%，带动建安投资回升。分区域来看，中西部分别回升3 4个和7 9个百分点至8 8%和16 .8%，三四线楼市降温背景下，我们判断三四线开发商为加快施工尽早预售，带动中西部投资回升。展望全年，考虑土地成交、新开工等领先指标均呈现回落趋势，维持年度策略观点，预计全年地产投资增速将高位回落至5%左右。

销售如期回落，整体呈现韧性。1-2月全国商品房销售面积同比降3 6%，销售额同比增长2 8%，增速较2018年分别下降4 9个和9 4个百分点；销售额增速好于同期百强房企(1 3%)，整体仍呈现韧性。平均销售均价9079元／平，环比升3 9%，连续三个月上涨。展望全年，一二线城市已历经两年调整，预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力，维持全年全国销售面积同比降6.g%的判断。

新开工高位回落，2019前高后低。2019年1-2月全国新开工同比增长6%，较2018年回落11.2个百分点。我们判断新开工增速回落，主要因：1）楼市降温逐步传递到开工端；2）部分区域雨雪天气影响，新开工不及预期。展望全年，由于三四线楼市景气度往下，当前为三四线房企去库存窗口期，预计短期三四线新开工仍将相对积极，为全年开工提供支撑；后续随着三四线楼市持续降温调整，将带动三四线开工放缓，拖累全国开工表现。预计2019年新开工前高后低，同比下降2%。

房企扩储意愿收缩，住宅竣工降幅收窄。1-2月全国土地购置面积同比降34.1%，土地成交价款同比降13.1%，较2018年大幅回落48 3个和31 1个百分点。从土地成交结构来看，核心城市地价回落叠加三四线楼市降温预期，房企拿地逐步回归一二线，2月百城一二线土地成交占比环比提升5 4个百分点至57 3%，溢价率亦缓慢回升。前2月商品房竣工同比下降11 .g%，降幅较2018年扩大4 1个百分点；但住宅竣工降幅收窄0 3个百分点至-7 8%。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长，且2015-2018年期房销售明显回升，交房刚性下预计2019年住宅竣工有望逐步回升。

资金端整体依旧偏紧，按揭利率延续回落。2019年前2月房企整体到位资金2 4万亿，同比增长2.1%，增速较2018年回落4 3个百分点。受销售增速回落影响，定金及预收款增速回落8 2个百分点至5 6%。持续降准背景下，国内贷款降幅较2018年收窄4 4个百分点至-0 5%；同时首套按揭贷款利率持续三个月回落至5 63%，带动个人按揭贷款同比增长6 5%。

投资建议：前期受市场风险偏好提升影响，缺乏弹性及题材的地产股相对中庸；随着市场步入调整，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。