复盘历史，我们发现“ 房价” 、 “ 土地出让收入” 与“ 开发投资额” 是影响调控政策是否放松、 何时放松的关键变量

2018年10月，部分地区陆续出现楼盘促销降价、 消费者维权的消息，部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线，房价下行压力较大

2018年9、 10月，百城土地成交价款单月同比已降至-51%、 -39%，2019年土地出让收入下行压力较大

2018年扣除土地购置费的房地产开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率从8%下降到4%，即使考虑统计口径的改变，一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长

2019年我们认为房地产行业基本面大幅下行可能性较高，因此适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为必要，其中尤以二线城市为主

在政策总体略有宽松、 各地因城施策的假设下，我们预计2019年开发投资额增速为4.9%，销售面积增速-4.5%，新开工面积增速0.6%，竣工面积增速3.5%，土地成交价款增速增速-2.7%，行业到位资金增速0.7%

但若政策保持现有调控力度，则我们预计2019年开发投资额增速为0.7%，销售面积增速-9.4%，新开工面积增速-0.9%，竣工面积增速2.9%，土地成交价款增速增速-10.4%，行业到位资金增速-5.5%

我们认为2019年行业政策有改善空间，因此看好2019年房地产行业投资机会

行业在销售、 拿地、 资金以及人才各个维度均体现为集中度提升，因此推荐标的为市占率较高、 布局一二线的龙头房企：万科A，保利地产，招商蛇口

在行业政策修复较为明确的时间窗口，推荐土地储备充足、 业绩弹性高的标的：新城控股、 金科股份、 阳光城、 蓝光发展