说起深圳城中村你会想到什么？

是低收入者的避风港、密密麻麻的握手楼、不断上涨的租金，还是因为拆迁赔偿一夜暴富的神话。

“在城中村的路边，看似普通人的老太太，可能是一位身家亿万的收租婆。”这是网络上对深圳城中村原住民的一句调侃。

不过，如今深圳城中村的财富故事即将发生变化。

近日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018~2025)》征求意见稿(以下简称规划意见稿)。规划意见稿强调，为了保留城市发展弹性，将在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳城中村更新工作。

具体是什么意思呢？

深圳市土地面积为2000平方公里，约为北京的八分之一，可开发建设土地早已捉襟见肘，此前城中村拆除重建的“城市更新”是开发商主要土地来源。

而在规划意见稿中，划定了总规模为99平方公里的城中村为综合整治分区范围，范围内用地在2018~2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。深圳城中村用地总规模约320平方公里，这意味着约三分之一的城中村将纳入综合整治范围之内。

城中村的这一变化将会深度影响深圳楼市。

一方面，对开发商来说，这意味着他们失去了99平方公里的“城市更新”机会，或将影响深圳楼市的供应；另一方面，长租公寓运营商则看到了机会，并且规划意见稿表示，将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系，在深圳打拼的年轻人将会受益。

而对于整合整治范围内的城中村原住民，则失去了一次性拆迁套现的机会。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄告诉记者，深圳城中村改造是全国开展较为规范、规模较大的区域，但城中村改造的整体周期较长，运作风险较大。

城中村已成为开发商争夺重点

规划意见稿显示，规划研究范围为深圳市城中村用地，综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里，综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。规划期内，综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%，其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

根据规划意见稿内容，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6，而这次城中村综合整治分区划定对象总规模99平方公里，约占全市1/3的城中村用地。

早在2017年11月，深圳出台《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村综合治理，消除城中村各类安全隐患。

而从最新的“十三五”规划来看，深圳的城市更新中心已经转移到城中村，城中村和旧工业区占比已经超过90%。

深圳土地资源严重匮乏，城中村已成为开发商争夺的重点。

在刘澄看来，房企在参与城市更新时，以获取土地作为主要目标之一。政策性暂缓城中村改造，会在一定程度上拉长城市更新项目周期，客观上加大房企的资金压力和市场风险，而且大规模同时开展城中村改造不利于深圳整体房地产市场稳定。目前来看，房企控制好资金投入节奏，是风险控制的重要手段。

城中村或变统租保障房

根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。从深圳链家研究院的长期监测来看，实际租住城中村的比例可能达60%~70%。

规划意见稿提出，要加强城中村租赁市场监管。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房全部纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。

事实上，2017年8月，深圳就提出“十三五”期间，将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

在此背景下，不少房企、银行、中介机构开始涉足深圳城中村改造，发展住房租赁。比如，深圳万科2017年出资1000万元成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司，介入深圳城中村的改造运营；深业集团也与政府合作改造水围村等。

58安居客房产研究院首席分析师张波此前接受记者采访时表示，应该理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在诸多安全隐患，通过整治和改造，农民房的居住环境得到明显提升，但由于装修成本等因素会带动租金的短期上涨。

而刘澄指出，从租售比来看，房租存在长期上涨空间，但一旦区域性房租上涨过快，政策干预会对房企的项目收益率带来影响。

在业内看来，城中村综合整治不仅为解决历史遗留下来的农民房问题提供了新思路，也为政府筹集保障性住房提供了新来源，有利于建设多渠道供应的住房体系。