行业发展提速。近年来,随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的推进以及中国房地产市场持续发展,市场逐步进入存量房时代,为物业行业提供了广阔的发展空间。在现代服务业的引领下,物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变;从单一物业服务向多元化业务发展。

整合加速,抢占先机。我们估计2021年,基础物业服务的市场将超过1万亿。目前物业管理行业仍处于分散阶段,公司众多。小规模的物业管理公司主要通过价格优势获取项目,因此盈利水平低,非标准化的管理也使得业务拓展能力较差。而大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应,加快扩大业务规模,盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司登陆资本市场,管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下,大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展,收并购井喷,行业集中度不断上升,出现强者恒强,行业分化的趋势。

增值服务是新的增长点。目前,物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区O2O。物业企业以自建的APP 为载体,向社区居民提供生活服务类O2O,如家政、维修等。同时通过APP 平台开展电商服务,销售商品。我们认为目前社区增值业务并没有形成固定或已成熟的商业模式。面对互联网企业的竞争,物业企业开展社区O2O 的优势可能并不明显,但这并不改变物业企业在社区经济领域的发展,掌握社区入口优势以及与住户的近距离是其他互联网公司难以匹配的。从目前的情况来看,物业企业参与(1)社区教育及(2)房屋经纪市场的空间非常广阔。

我们给予中国物业行业"优于大市" 的评级,并预期规模型企业将继续保持高速增长。同时,我们也看到在市场避险情绪高涨状态下,由于物业行业的抗周期性以及基本面的持续向好,物业板块成为资金流入的标的。我们认为目前上市的物业企业中,首选背靠大开发商的规模型物业企业。估值水平持续提高,我们认为目前股价已经反映了市场对行业高增长的预期,目前主要的投资风险来自业绩的兑现,我们也看到上市物业企业纷纷加快收并购的步伐。我们继续看好增速高、估值相对较低、基数低空间大的公司,首选雅生活(3319 HK,买入)。