2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%，其中，2月单月投资增速9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购置面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。2018年1-5月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长10.8%和10.2%，销售面积和金额同比分别上升2.9%和11.8%，5月单月投资增速9.8%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显，主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈。销售方面，5月单月销售面积及金额均显著回升。我们认为在低库存情况下，销售对于供给端的敏感性高于需求端，5月销售改善主要由于预售证发放边际放松。流动性紧张局面缓解，自筹资金明显改善，主要由于销售回款良好及降准、债券发行带来的现金流支持。我们认为在融资收紧的大背景下，龙头房企销售、投资、融资等各方面优势愈发突出，人才新政落地的二线城市结构性机会较大。建议持续关注区域题材，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

1-5月，全国房地产开发投资额同比增长10.2%，较1-4月回落0.1个百分点；商品房新开工面积同比上升10.8%，较1-4月扩大3.4个百分点；施工面积同比上升2%，增速较1-4月扩大0.4个百分点；土地购置面积同比上升2.1%。5月单月投资增速9.8%再度显示开发投资韧性，其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升，开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回升明显，主要由于低库存背景下房企开工及补库存意愿强烈，预计下半年将持续。

1-5月的商品房销售面积为56409万平方米，同比上升2.9%；销售额为48778亿元，同比上升11.8%；较上月扩大2.8个百分点；销售均价为8647元/平米，同比上升8.6%，较上月扩大1个百分点。5月单月销售面积及金额均显著回升，超市场预期。我们认为在低库存情况下，销售对于供给端的敏感性高于需求端。5月销售改善主要由于预售证发放边际放松，对可持续性保持乐观。

1-5月，房地产开发企业合计资金来源为62003亿元，同比上升5.1%，较1-4月扩大3.1个百分点。从各资金来源同比来看，1-5月累计数据中，国内贷款同比下降2.8%，较1-4月扩大1.3个百分点；利用外资同比下降76.7%，较1-4月收窄0.4个百分点；自筹资金同比上升8.1%，较1-4月扩大3.4个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升6.3%，较1-4月扩大4.3个百分点，其中，1-5月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升12.7%和下降3.6%。5月销售改善给予房企回款支撑，降准以及债券融资推动自筹资金同环比均上升。房企亦会通过调控拿地速度适应融资环境变化，总体现金流环境温和改善。