刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

用经济学基本原理分析房价

房价高肯定跟货币有点关系，因为货币是一般等价物，我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产市场了？它怎么没到股市去？怎么没到猪肉上去？没到那些消费品上去？为什么到房地产上来了，为什么只到大城市来了？为什么没到那些三四线的小城市去？因此，这个解释似是而非，房价跟货币肯定有关系，但是解释不了现在房价这种状况。而且，从货币本身来看，至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段，为什么现在这么多的房价涨了，而且只是大城市涨了？

然后说地价，房地产商抱怨地价太高了，所以房价就高。但是我要问的问题是，第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗？政府说的价格高，你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了，你拍出来了，拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了，是在于为什么你能期望房价会继续涨。

第二，我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地，等你建完房子，那个时候房价涨了，你会按现在便宜的房价卖吗？所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子，你不要抱怨这个地价高，你要想想你的预期房价为什么这么高。

网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者，今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论，最基本的理论大家都明白，就是供求关系。价格就是供求关系决定的，供求关系变化了，价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理。

所以，我们就得先分析需求，再分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡。

房价的涨跌是供求关系的反映

根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额11万7627亿元，比上一年增长34.8%。2017年，商品房销售额突破13万亿，达到13万3701亿元，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

说到现在城市里的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩大，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其实现在并不大，我们人口增长并不是很快，一种需求就是叫做改善性需求，大家现在收入提高了，改善性需求就越来越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚，得县城里有套房子吧，县城里的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省会买个房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特别是我们的毕业生们，在座的大家想一想，如果你是外地来的，你想想你为什么到了北京？

迁移是有规律的，越大城市迁入的人越多，越小城市迁入的人越少，所以，多数小城市是人口流出的。人要迁移，首先第一点就要看工作在什么地方，看一个地方是不是能提供更多的就业，能够提供收入更高的就业，而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络，那么它可以有更多的企业来这儿发展，有收入更高的就业机会创造出来，然后来的人就多了。

当人一聚集的时候，又产生了新的就业机会，什么就业机会？服务业发展了。你人多了，服务业才能发展。比如说餐馆，你到偏远农村去，不会有几个人出来吃，而人越多，餐馆越便宜，大家就越到外面吃，这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会，什么机会？第一，连找对象的人都多了。而且，人的聚集在经济学上还产生了一种东西，叫做撞击效应，就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新知识，各种新的想法、创意，各种不同的爱好、口味都能得到满足，因为有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段，多数人涌向了大城市。大城市现在房价高，一个重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市迁移。

这个时候大家就会问一个问题，小城市怎么办？特别是很多人到欧洲，经常会看到欧洲一些小城市发展得很好，又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里，100到150年的时间里完成了工业化的进程，它在那种情况下出现了一种特殊的现象，村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了，他们有了现代城市的生活经历，他们有了比较高的收入，他们带着带着一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，还带着社保去修现代化老宅，然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇，所以说我们现在很多小城镇，你别着急，我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休，现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅，我们还有人口回流的一天。

刚才所说的三种需求，刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的，不是用来炒的，这是一种合理的居住性的需求。

如果说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

最后一种是我们现在说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的？是因为房价涨得比较快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失，然后他都不管，都不去租来弥补这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才能弥补他所买房子的成本，但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上，导致供求失衡，价格上涨特别快，就产生了后面这种需求。

我们刚才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上，当我们思考房价过高的问题，你首先要想供给侧，想怎么增加供给，而不是想怎么抑制需求。

年轻人应该买房还是租房？

比如你的工作还不是很稳定，可能在变化当中，就不如租一个面积小一点而租金又比较便宜的房子住。但是，如果你的情况不是这样，比如你要结婚，你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话，你的父母一个钱包，你的爷爷奶奶一个钱包，你的姥姥姥爷一个钱包，你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母，在六个钱包都一块的时候能够给你付首付，那我说你还是买房好。

你买房就等于你每月也交一笔钱，但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改，为什么要搞按揭？就是因为当时中国的那种情况是什么，我攒了一辈子的钱，最后快死了才能买个房子，我为什么不先按揭，先借款，我住一辈子房子，最后这个房子归我了？当然，你没有钱做不到这个事情，但是如果有那个条件的话还是要利用好这个机制。