事件:中共中央政治局4 月23 日召开会议,分析当前经济形势和经济工作。

政策端:扩内需+降准。a)4 月23 日,中共中央政治局召开会议,分析当前经济形势和经济工作,会议要求,“首先要全力打好“三大攻坚战”,同时要坚持积极的财政政策取向不变,保持货币政策稳健中性,注重引导预期,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来,保持宏观经济平稳运行,其中扩大内需意义不容小觑。b)此前地产调控政策大多从控供给的层面压制需求,多地政策一度出台“限价、限购、限售、限贷”四限政策,但近期部分城市预售证发放已有所松动,比较明显的如上海(四月份迎来一波密集开盘潮);此次“扩内需”基调下,我们预期后续部分城市或将加入。c)4 月17 日,中国人民银行决定,从2018 年4 月25 日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1 个百分点。此次降准一定程度上或有助于缓解企业资金面压力。

企业端:主动补库存+资金压力。a)在经历“去库存”等供给侧改革后,房地产库存去化显著,当前商品房待售面积(住宅)2916万平米,累计同比下降25.40%,住宅待售面积已回到13 年8 月水平之下;因此,在库存低位下,企业存在主动补库存需求。b)然而补库存受制于资金压力,融资能力(资金获取)又制约于融资成本。

当前房企的融资成本优劣不一,第一阶梯的龙头房企(如招保万金)平均融资成本不足5%,第二阶梯(如新城控股、华夏幸福)最高融资成本不高于6.3%;第三阶梯(如阳光城、荣盛发展、泰禾集团、新湖中宝)最高融资成本在7%-7.5%之间。c)自16 年地王潮至今,行业格局竞争加剧,集中度不断提升,先是拿地集中度的提升,尔后是销售集中度的提升,当前则是融资能力对集中度作进一步的筛选,未来行业将进一步向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢。

居民端:住房贷款调整+部分地区公积金调整。a)近期部分政策如,住房贷款方面:工行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年;同时,个人住房贷款的最长期限仍然是30 年,没有改变。

公积金调整方面:南京提高购买首套房住房公积金贷款最高可贷额度;将购买首套房住房公积金最高可贷额度调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户;购买第二套住房仍按原有规定执行。这些措施一定程度上对刚需、改善需求等提供支持。结合扩内需及近期预售证发放有所松动的现象,我们认为这或许是自严调以来政策边际修正的开始。b)从降杠杆到有效控制杠杆率过快上升的前后变化,我们预期居民部门杠杆或仍有空间。同时根据融360 提供各银行按揭贷款利率常见批出利率数据统计(按照各银行首套常见批出利率的平均值),可以发现一线城市中按揭贷款利率平均值在近期都有所调整,其中上海调整幅度最大,均值由4 月初的5.34%下调至5.02%,平均下调0.32pct。这或许进一步表明政策对刚需、改善需求的支持以及政策严调以来的边际修正逐渐开始。

投资建议:我们认为未来房地产行业的集中度将进一步提升,龙头房企所具备的融资优势及规模优势都有助于其在这一轮洗牌格局中脱颖而出,建议关注万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团、新城控股、华夏幸福、光大嘉宝、阳光城等。