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地产股2018年春季投资策略：暖冬兑现，暖春可期

地产股开年攻势凌厉，我们的研究框架再次被完美印证

国信区瑞明地产团队根据过去十年持续被印证有效的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，2017年以来坚定、持续看多优势地产股，持续呼吁机构超配优势地产股，而同期优势地产股的走势亦走出了由底部崛起、持续震荡向上的走势，2018年开年以来更是演绎出凌厉上攻的行情，《区瑞明地产A股小周期理论框架》再次得到完美印证。

政策初露局部松动迹象

2018年开年前两周，中国房地产行业调控初露局部松动迹象——兰州部分区域放开限购、重庆提高房产税起征点、南京对符合条件人才放松限购，此举一方面契合中央“因城施策、分类调控”的主旨，另一方面也反映出地方政府在行业持续受打压、调控的环境下，财政压力已逐步显现，地方可能需要出台相应的政策进行风险对冲，已达到“防风险”的目的，预计“松限”或将扩大至其他土地财政依赖度较高、库存较高的城市。

人民币持续升值显著，亦利好地产股

我们认为：2017年初至今人民币持续升值亦是去年以来中国优势金融股、消费龙头股、优势房地产股等中国“硬”资产类股票走强的诱因之一，尤其2018年开年以来地产股涨幅的快速扩大，除了政策方面的原因，人民币加速升值也是重要原因。复盘2006 -2007年人民币加速升值阶段，中国优势金融股、消费龙头股、优势房地产股亦表现出色。

行业降温进行时，优秀公司份额扩大、增长显著

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，当大部分行业指标累计同比增速见顶回落，即可判断行业步入小周期降温阶段，本轮降温始于2016年4月，并于2016年6月正式进入小周期降温阶段并延续至今。优势房企在降温阶段增长显著，市占率快速提升——2017年Top5和Top10市场集中度较2016年末分别大幅提升了4和5.2个百分点，预计优势房企有望在2018年保持增长优势。

地产股安全边际及股价上涨催化剂犹存

我们重点推荐的品种2018-19年平均PE仅为12.17和9.9倍，估值仍不算贵；房地产板块PE估值在28个行业中排行第四低，相对优势显著；优势房企在2016-2017年销售额快速增长，将导致2018-19年结转金额也将大概率增长，估值安全边际有望进一步增强。行业基本面持续降温，地方政府在“防风险”的背景下有必要采取适度“放松”来对冲风险，因此“政策放松”预期仍然存在，将构成推动地产股向上的催化剂之一。另一方面，2018年上半年，市场对人民币升值的预期若能维持，也将构成地产股向上的另一个催化剂。相对低的估值+双重催化剂有望支持地产板块走出暖春行情。

维持行业超配评级，选股遵循“低估值+双增长”

遵循“低估值+双增长”的选股思路，优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股，包括：华夏幸福、保利、荣盛发展、万科A、新城控股、中国恒大、招商蛇口、阳光城、世联行、华侨城A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。

风险

①短期涨幅显著，引发的获利回吐风险；②部分城市房价上涨压力犹存，引发的调控加码风险。