随着我国迈入存量房时代,租售并举的发展方向成为必然。十九大和中央经济工作会议均明确指出要发展住房租赁市场特别是长期租赁。

其中,集中持有式在运营成本、管理、续租方面具有一定优势,毛利率较高,适合集体用地或地产商自持地块开发;分散式在房源获取和满足客户多样化需求方面具有竞争优势,适合大型地产中介开发;托管式通过产业链上下游强整合获取规模利润,其租赁业务往往作为一个平台和入口业务,协同带动产业链发展和获取盈利,适合集体用地开发或地产开发商业务拓展。我们认为,未来三类公寓将并存互补,而托管式公寓将成为现阶段的发展重点。

长租公寓全产业链盈利点主要包括物业本身资本升值或房租溢价、衍生子行业增值盈利如设计装修、保洁维修服务等、系统平台和网络信息平台的渠道盈利、租约证券化和租赁金融等相关金融服务的盈利。细分领域包括:长租公寓开发商(具体包括拓展长租公寓业务的房地产开发商和地产中介、专门的公寓运营商等),相关标的关注万科A(000002)、世联行(002285)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)等;租赁信息发布平台运营商,相关标的关注支付宝、三六五网(300295);长租公寓运营系统开发商;致力于统一装修、维护的服务提供商,相关标的关注东易日盛(002713)、全筑股份(603030)等;房地产金融资产管理公司和提供相关租赁金融服务的公司,相关标的关注光大嘉宝(600622)、三六五网(300295)。