2017 年 1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 5.6%和7.8%，销售面积和金额同比分别增长 8.2%和 12.6%，投资和销售增速双双回落符合我们预期。10 月单月销售额同比下降 1.7%自 2015 年以来首次转负，而房企按揭贷款到位同比增速也在年内首次转负。受到销售回款下降的滞后影响，新开工和投资在 10 月均出现回落，完全符合我们对地产投资四季度见顶的判断。我们认为在宏观经济见顶信号逐渐显现的背景下，行业政策边际宽松的拐点越发临近，叠加一二线城市成交量降幅出现收窄趋势，我们对四季度保持谨慎乐观的判断，维持板块中立评级，推荐组合： 1）龙头房企：保利地产、金地集团、新城控股；2）区域主题：华夏幸福、北京城建、招商蛇口；3）REITs 受益题材：嘉宝集团、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

1-10 月，全国房地产开发投资额同比增长 7.8%，较 1-9 月回落 0.3 个百分点；商品房新开工面积同比上升 5.6%，较 1-9 月回落 1.2 个百分点；施工面积同比上升 2.9%，增速较 1-9 月回落 0.2 个百分点；土地购置面积同比上升 12.9%。单月开工增速同比下降 4.3%，单月投资增速回落至 5.6%，较上月收窄 3.6 个百分点。开工和投资增速双双回落符合我们此前对于四季度见顶的判断，主要由于房企销售回款下降带来的滞后效应开始显现。

1-10 月的商品房销售面积为 130,254 万平方米，同比上升 8.2%；销售额为 102,990 亿元，同比上升 12.6%；较上月回落 2 个百分点；销售均价为 7,907 元/平米，同比上升 4%，较上月扩大 0.1 个百分点。单月销售面积和金额分别同比下降 6%和 1.7%，前者降幅扩大 4.5 个百分点，后者自 2015 年二季度以来首次转负，主要由于三四线城市销售热度下降和居民信贷持续回落，但我们认为一二线城市成交量的基数效应将逐渐下降。

1-10 月，房地产开发企业合计资金来源为 125,941 亿元，同比上升 7.4%，较 1-9 月回落 0.6 个百分点。其中，国内贷款增速为 20.2%，较上月扩大 0.6个百分点，反映房企一定的补库存动能；自筹资金同比微增 0.8%，较上月回升 1.1 个百分点，主要受到房企债券融资的放松以及信托贷款的增长；定金及预付款增速为 14.8%，较上月回落 2.1 个百分点，而个人按揭贷款同比下降 1%，增速首次转负，单月增速大幅下降 19%，主要受到近期消费贷的严查影响。