“蛇口模式4.0”走出蛇口 招商蛇口向世界500强进击
在深圳蛇口10.85平方公里的土地上，诞生了中国第一个对外开放的园区——蛇口工业区。随着工业区改制及招商局蛇口与招商地产的整合，新的招商蛇口浮出水面。38年过去，这家央企喊出了进军世界五百强的口号。
新的招商蛇口拥有园区开发运营、社区开发运营和油轮建设运营三大业务。根据克而瑞最新数据，今年1-10月，招商蛇口地产业务累计实现签约销售金额882.3亿，排名第14位，完成全年千亿目标的88%。招商局内部的这场重组迄今已过去一年多，在完成太子湾邮轮母港启用、前海土地确权等标志性动作后，招商蛇口已步入正轨，通过其特有的运营模式，串联三大业务板块协同发力，在行业普遍寻求转型之前，率先驶入了快车道。这家以区域开发著称的企业，正在带着它的“蛇口模式4.0”走向世界。“蛇口模式4.0”走出蛇口新招商蛇口的商业模式被称作“蛇口模式4.0”。所谓的“蛇口模式4.0式，即“前港-中区-后城(Port-Park-City，PPC)”的开发模式，它是一种港口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发，从而实现成片区域整体联动发展的模式。这是招商局集团在38年的蛇口开发运营中摸索出来的经验。作为改革开放最早的实践者之一，招商局集团在1979年建立了蛇口工业区。最早的蛇口工业区只是一个以港口和临港工业以及港航物流业为主的区域，随着经济发展，蛇口工业区经过五次大的产业升级和创新，招商蛇口将其开发运营经验归纳为蛇口模式1.0-4.0的不断升级。蛇口模式1.0，实际上就是简单的港口建设。最初的需求，主要是吸引外资、产品进出口需求，其关键在于港口;而2.0模式，即蛇口工业区逐步形成，以制造业、加工业为主。在这期间，一些工业不断的腾笼换鸟、产业升级，形成了新的样板，至今在蛇口片区仍留有痕迹。蛇口模式3.0则是港口模式升级的阶段，此时蛇口已经从一个偏僻荒芜的小渔村，发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城。新的蛇口模式4.0，将成为招商蛇口“走出去”的法宝。这是由招商局集团摸索出来的关于产业园区、产业新城发展的新模式。这一模式之下，招商蛇口“社区+园区+邮轮”的业务模式基本形成，三大业务形成协同、互为促进。“这种综合开发模式，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，促进城镇化与城市升级，与国家战略要求相匹配。”招商蛇口在年报中强调到。相比之前的旧模式，“前港-中区-后城”在现时的经济环境下可协作、可复制、可盈利性更强。事实上，这一模式已经开始在多个地方复制。去年以来，招商蛇口先后拿下了深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖镇、湛江港等多个项目，而更多一、二线城市的片区合作项目仍在加快推广复制当中。蛇口模式4.0还要走向海外。早在2013年，招商局集团就开始在东非吉布提进行了实践，而跟随着“一带一路”战略的推进，这一模式将被进一步带到海外地区。“招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的丰富经验，产业聚集的协同效应全面参与中国城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的一带一路沿线国家复制前港-中区-后城的新蛇口模式，以充分实现该模式在城市运营中巨大的优势。”向千亿进发在新的模式之下，招商蛇口的发展也逐步进入快车道。以2015年576亿的销售规模为开端，招商蛇口上市两年来的成长有目共睹。2016年，招商蛇口实现销售额739亿，2017年，该公司将销售目标定在了1000亿，按年增长35%。根据克而瑞最新数据，今年1-10月，招商蛇口累计实现签约销售金额882.3亿，已经完成全年目标88%，在当前的地产排行榜中排名第14位。匹配规模增长，招商蛇口的拿地也更加积极，据安信证券透露，招商蛇口今年的拿地目标是500亿。仅上半年，招商蛇口就在北京、上海(楼盘)、广州、南京等重要城市获得16宗优质项目，扩充项目资源227万平米，总地价353亿。进入到下半年，招商蛇口拿地态势不减，仅7-8月，公司就拿下了14个项目。招商蛇口董秘则在8月份的投资者会议上透露，“今年为了500强目标，拿地上更为激进。目前来看拿地成本较低。”除了公开市场的招拍挂之外，招商蛇口有相当一部分土地资源是来源于其母公司或倚仗集团背景获得，这些土地往往更为“低廉”。这当中，就包含了母公司合并中外运长航所带来的地产资源南通市港闸区住宅项目，以及武钢集团、昆钢集团的合作协议等。从营收上来看，社区开发业务仍然是招商蛇口的主要利润来源。根据2016年年报，招商蛇口社区开发运营、园区开发运营、邮轮产业的营收比重为88%、11%和0.5%，及至今年年中，这一比例变更为86%、13%和1.2%，后两者的比重有些许上升。尽管邮轮和园区业务目前来说占比较低，但这并不影响招商蛇口要打造这两个板块的决心，邮轮和园区未来将是招商蛇口获取优质土地资源的重要谈判砝码。“园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值。公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源。”招商蛇口表示。此外，董秘刘宁也强调，“目前集团下定决心要努力做好邮轮板块，我们认为邮轮板块长期来看属于朝阳行业，短期的亏损需要忍受，我们要看到邮轮板块给公司带来的其他资源方面优势。”让员工成为伙伴生于蛇口、长于蛇口，新的招商蛇口从诞生之初就带着改革、创新的基因。一改央企以往保守的人才制度，招商蛇口在人才激励方面做出了大胆的创新，成为央企体制中激励力度最大的上市公司之一。2015年招商蛇口重组上市之时，就设定好了员工持股计划：总计不超过2585名公司核心骨干人员出资不超过10亿参与配套募资定增。最终上市之时，招商蛇口员工持股计划斥资6.69亿认购了2833.68万股股权。次年11月，招商蛇口又推出了股权激励计划，涉及股票总数4934.5万股，占公司股本总额的0.624%，涉及激励对象达254人。2017年5月底，招商蛇口又推出了近年大热的“跟投计划”，设定跟投金额最高不超过项目资金峰值的5%。这一项制度在央企来说，已经是较大的机制突破，此后不久，另一家央企保利地产也开始酝酿跟投制度。刘宁透露，公司要求除了收购的项目外，所有的项目都要求跟投。具体而言，对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投，同时允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投。安信证券认为，“公司作为央企项目跟投“先行者”，对全员上下的激励作用值得期待。实施项目跟投机制后，员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。
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