内房龙头大涨有着坚实的基本面支持:2013年以来随着调控政策的收紧以及2014年初房地产市场的探底,不少地产股估值跌入历史底部。地产股的市值和价值的显著背离被金融资本和产业资本充分认可,在2017年股价上涨之前已有保险资金、产业资本参与行业龙头公司的股权增持或自身股权的回购等。2016年930调控政策是在库存见顶回落及价格明显上涨之后,并没有改变市场供需均衡的和需求积极入市的态势,这导致2017年以来销售数据继续超预期,而龙头公司由于产品主流、布局均衡、品牌溢价较为明显,集中度大幅提升,销售数据持续超预期。内房股龙头有一个从估值修复到估值溢价的过程。

2017年开始进入租售并举时代:回顾我国住房改革的历程,可以总结为福利分房>探索房改>公房出售>经济适用房>普通商品住房>租售并举六个阶段。1978、1988、1994、1998和2003年是几个关键年份。2016年5月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,是在城市居住建设用地总体供给不足住房商品化浪潮达到顶部后市场自我演进的必然选择,新房市场和租赁市场会成为平行发展的子市场。

板块投资开始进入地产投资三段论的第三阶段:从地产股估值约束的角度我们将2010年和2016年定义为两个转折年份,2010年之前地产股是成长股的逻辑,择股重要性高于择时;2010年估值快速回落,2011-2016是第二阶段,政策约束性特征十分明显,龙头公司基本面弹性受到压制,估值不过10是常态。2017年开始,随着传统调控政策的边际约束大幅衰弱、龙头公司市占率的明显抬升,经营性地产空间逐步打开,龙头公司的估值将会突破此前的估值约束,目前地产板块投资进入第三阶段,对比海外相关公司,龙头合理的估值水平位于14-16X。

四季度投资策略与重点关注个股:首先关注估值提升的主流投资机会,其次关注业绩增长确定、补涨空间明确的二线蓝筹,最后可持续关注经营性地产相关标的。我们重点推荐金地集团(600383)、华侨城(000069)、保利地产(600048)、蓝光发展(600466)、世联行(002285)和天健集团(000090)等上市公司。