投资摘要：

地产板块随大盘下行。 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-1.09%，与沪深 300 指数相差 0.52 个百分点（负号为落后沪深 300 指数，反之为超）。上周我们观察的 148 家房地产股中上涨的有 46 家， 下跌 85 家，停牌 16 家。

上周市场上房地产股涨幅居前的有京投银泰、 深赛格、 世荣兆业、 中房地产和渝开发，涨幅分别达 10.06%、 7.42%、 6.91%、 5.10%和 4.59%。 涨幅最小的银润投资、 万方发展、 南国置业、 深物业 A 和京能置业，涨幅分别为-9.75%、 -9.39%、 -8.05%、 -6.96%和-5.86%。

近期观点： 近期特色小镇概念股走出一波行情， 我们对地产板块特色小镇相关标的进行梳理，认为特色小镇投资更宜“傍城（核心一、二线城市周边建小镇最适合）、傍产（新兴产业特色小镇更符合国家战略要求）、傍色（特色小镇根基在于“特色” ）。 可从两个方向寻找机会，一是以新兴产业为主导的特色小镇建设运营房企，重点推荐华夏幸福和碧桂园；二是以文旅、基础产业为主导的特色小镇建设运营房企，重点推荐华侨城、新华联、保利地产和绿城中国。

年度观点： 京津冀区域作为珠三角、长三角和京津冀三个区域中经济发展水平最不均衡，从而形成环京津城市的经济、社会等差距过大，但长远来看不改其京津大城市化进程能够带来的利好，重点看好在此区域深度布局的首开股份、北京城建、新华联、华夏幸福和荣盛发展。

上周我们的投资组合累计绝对收益为-3.39%，与房地产指数（中信）差距-2.29%。 本周投资组合无变化， 仍然重点关注北京区域房企： 北京城建（20%）、 金融街（40%）、 招商蛇口（20%） 和首开股份（20%）。

各类调控政策显效， 预期下半年部分指标加速下行。 政策调控下，市场降温效应显着，集中体现为5月地产行业各项指标全面回落，除销售面积和金额同比不断收缩外，开发投资也开始下滑， 但投资同比增速和新开工面积仍然保持在高位。我们认为， 目前由三四线支撑的销售行情动能正在不断减弱， 下半年行业数据形势可能表现出加速下滑的态势， 同时， 随着金融去杠杆进一步趋严、货币政策收紧持续、行业调控政策加码等，房企自身的规模、资源、 战略特性将更加凸显， 成为其销售和盈利走出超过行业均值水平的支撑。

上周长春环比上涨最大，环比涨幅达34.53%， 另外排前的有深圳环比上涨15.54%和成都环比上涨-4.52%。 环比涨幅较小的几个城市分别为： 广州环比上涨-36.33%、 济南环比上涨-24.17%他北京环比上涨-24.05%。