我们首次覆盖三大中国物业管理公司。我们预计,物业管理公司将得到更多投资者青睐,因为房地产开发商在2017年开始将受到不明朗的政策和经济环境所影响。日趋稳定的物业管理行业的发展机会越来越多,因为多家物业管理公司都持续创新。而O2O平台等举措将有助节省成本和带来更多商机。

宏观层面的利好因素:城镇化持续推进,国民收入继续增长。尽管近期房地产市场有所收紧,但中国的城镇化进程继续推进。伴随着收入的增加,预期与物业相关服务的需求将继续上升。我们预计在2015年到2020年,该行业的在管总面积的年均复合增长率将达到3.6%, 在管总面积在2020年将达到208亿平方米。

行业层面的利好因素:行业整合和服务创新。在整体市场不断增长的同时,该行业亦正在整合,行业领导者收购了更多小型企业。现时该行业仍然高度分散,前100大的公司只占市场份额约30%,这带来大量的并购机会。强大的物业管理公司正在变得更强,因为它们在科技的帮助下开发了更多创新和具盈利能力的增值服务。对于龙头企业,增值服务的利润率通常会较高,在某些情况下更贡献超过50%的毛利润。我们预计这一细分市场将继续促进龙头企业的盈利改善。

良好的盈利增速;采用轻资产模式。对于我们覆盖的三家行业龙头,我们预计它们的每股盈利在2016-2018年的年均复合增长率达到21%-28%,增速远高于许多“旧经济”行业,因这些“旧经济”行业都受到中国经济逐步增长放缓所影响。估值方面,三只股份的2017年预测市盈率为16-21倍,若考虑到它们每股盈利的快速增长,我们认为这个估值吸引。

我们推荐的次序:绿城服务>彩生活>中海物业。目前我们的首选是绿城服务[2869.HK,买入],因为我们认为其业务将受益于长三角地区的中高端物业服务发展。其创造新的收入来源的能力也优于同业。另外我们预期彩生活(1778.HK,买入)的盈利将在2017年恢复增长。虽然彩生活的每股盈利增长将在2017年和2018年加快,但由于我们对其往绩有一定保留,因此该公司不是我们的首选。至于中海物业[2669.HK,持有],我们认为投资者应等待更好的切入点,因为公司短期内并无催化剂。