投资要点:

上市公司16年年报及17年一季报已全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况:

16年上市房企整体结算业绩增长理想。16年上市房企共实现营业收入总收入16257.57亿,较15年同期上升30.95%;共实现营业利润2183.47亿,净利润1639.88亿,归属母公司股东净利1375.59亿,同比分别升34.34%,上升35.8%和上升40.7%。行业整体营业利润、净利润及归属母公司股东净利润均出现明显的上升,并且涨幅较15年大幅提升,处于近几年的高位。17年房地产行业进入调控周期,未来行业盈利增速出现下降可能性存在。

17年一季度房企净利增速进一步上升。17年一季度上市房企营业总收入较去年同期增长11.24%;而营业利润、净利润、归属净利润则分别上升37.42%,39.83%和48.48%。整体看,16年楼市景气度较高,销售出现量价齐升现象,导致17年一季度上市房企结算营业利润,净利润及归属净利润均录得较大的增长。相信半年度上市房企整体结算业绩增幅仍将相对理想,有力支撑板块估值水平。

行业销售毛利率及净利润率仍维持在较低水平。今年一季度行业整体销售毛利率及销售净利率均出现一定幅度提升,分别为28.31%和10.45%,相比16年底则分别上升1.1个百分点和0.3个百分点。总的来看,房地产行业整体收益水平较前几年继续下降,相对明显,对业绩增长将带来影响。未来进一步下滑的幅度仍需观察。

总结与投资建议。房地产行业15年及16年整体景气度较高,楼市销售实现量价齐升现象,因此上市房企16年整体结算业绩理想,行业结算利润及业绩增长率均创出历史新高,令人满意。而17年3月份开始,由于调控政策的持续推进及发酵,销售增幅开始回落,调控成效显现。但由于行业整体已售未结丰富,17年一季度行业结算收益增幅仍相对理想。当前行业整体销售增幅高于结算增幅,预收账款占当期营收比例也持续上升,显示房企已售未结资源丰富,17年整体结算业绩仍将有保障。

行业利润率方面,过去几年持续回落的态势在16年小幅改善,但整体仍维持在较低水平位置。行业高利润率时代已经过去,未来维持在当前利润率水平可能性较大(向下空间也相对有限)。总的来说,17年行业即使进入调控周期,但从过去多伦调控周期来看,行业整体风险仍可控,预计销售将保持在高位徘徊。开发商可结算资源较多,17年整体业绩增长有保障。而地产板块17年以来整体走势偏弱,当前估值水平较低,存在投资价值。建议重点关注基本面理想、估值较低的地产龙头,具备国企改革概念的个股,以及未来行业增长前景理想的地产服务性企业,包括保利地产、华夏幸福、金地集团、深振业A、中粮地产、世联行等。