北京新政出台的背景?——年后市场热度持续强化:3月17日,北京楼市调控进一步升级,二套房实施认房又认贷标准,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。

从此次政策出台背景来看,去年四季度以来,主流城市持续出台限购限贷政策,部分城市量价出现一定程度的调整,但是开年以来,北京市场整体依然呈现高热度,尤其在二手房市场。北京930新政后的购房者在观望之后重新集中入市,带来了二手房市场的量价齐升,主要需求结构除了刚性需求,换房需求和学区置换占比更高,由于这种需求对于价格波动的敏感性较弱,是新年以来二手房市场爆发的主要原因。因此,在当前“稳房价”的调控思路下,北京出台新政实际上在预期之内。

怎么看待北京新政的内容?——一线城市中最严厉:此次新政内容整体符合市场预期,执行“认房又认贷”,但是严厉程度超过上海和深圳,首先在首套房方面,北京此前执行的普通住房35%的首付比例和非普通住房40%的首付比例没有松口,本身就已较上海和深圳更为严厉,其次在二套房方面,在认定标准上执行认房又认贷的标准较上海和深圳口径持平,但在二套房贷款比例方面,普通住宅60%的首付比例和非普通住宅80%的首付比例较上海和深圳更为严格。我们认为北京新政的出台将对需求尤其是改善性需求明显降温。从上海和深圳的经验来看,新政执行后当月及当季度成交量往往有明显下滑。而较上海、深圳更为严厉的北京新政预计将对后续市场成交造成明显压制。

怎么看后续政策?——非利空出尽,关注信贷走向:从去年三季度开始,我们是市场上唯一坚决强调居民去杠杆政策会不断复制和深化的卖方,继去年十一期间全国近20个主流核心城市集中出台调控政策,而上海、深圳和南京为首的主流一二线城市在去年四季度出台了第二轮更为严厉的调控政策,直到近期部分此前未限购的二线城市和强三线城市也开始加强调控节奏,其背后充分印证了房价上涨压力催化政策出台,并且针对部分调控效果不佳的城市将出台更为严厉的二轮措施。我们认为不应该将这次政策理解为利空出尽,强管控压制依然存在。除了行业政策的深化,我们认为更需要关注信贷政策的走向。展望未来,周小川行长强调今年根据调控会适度调整房贷,事实上这点已经在部分城市体现,整体我们维持年度策略判断,2017年房贷总量和占比都会低于2016年,这将对全年销售景气度的延续带来压力,尤其需要关注二季度左右的节奏变化。