事件要点

北京:居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时,暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款;广州:规定本市户籍的单身人士限购一套房,非本市户籍居民家庭限购一套房,且需要提供连续5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明;石家庄:非本市户籍居民家庭限购1套房,公积金贷款首付提升至30%,且非本市户籍家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房;郑洲:凡是属于补缴社保或个税证明的非郑州户籍家庭,补缴日期在3月17日之后的,将不再作为购房的有效凭证。

事件点评

市场对货币收紧预期使得部分购房者会加快购房速度以防止政策出台后带来无法购房的风险。换句话说,政策收紧前的缓冲期内,部分购房者采取恐慌性购房的做法会增加,从而使得部分地区的房价出现连续上涨。

自2016年10月起,多地已经对房地产市场进行多次调控政策,包括限购限贷政策、变现加息以提高银行资金压力等措施来对房地产市场进行降温。市场略有平稳,但仍不够稳定。我们可以看到北京地区的房价出现连续17个月的上涨。不过随着两会召开期间再次申明“房子是用来住的”这一政策,这次调控紧随其后,也是属于预期范围内。同时,我们可以看到经过2016年的房价上涨后,对需求端已经出现了一定的透支。结合限购限贷政策的频出,以及信贷边际趋紧的大背景下,我们依旧判断行业将开始进入“量价齐跌”。

北京调控升级至“认贷”、“提高2套房首付比例”及“降低贷款期限”，原因在于今年以来二手房价抬升

本轮政策是“因城施策、分类调控”的延续，并不是“由松到紧”的拐点，且在市场预期之内

龙头白马估值已提前反应了行业降温预期，政策“补丁”对地产股的负面影响有限，股价上涨或仍是大概率

在2015年和2016年的行业“繁荣阶段”，房价快速上涨，地产A股受到“政策调控”的预期压制，整体表现较差:2015年，全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%，地产股指数涨幅在28个行业中仅排第15位(若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股，地产股指数的排名更差)；2016年，全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%，地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6。

个股方面，大部分以拿地→开发→销售为模式的传统地产A股在2016年行业“繁荣阶段”已完成了一波“杀估值”的过程，比如:①新城控股，行业繁荣的2016年，跌幅达23.8%，虽然2017年以来涨幅高达40%，但当前动态PE却显著低于2016年初；②华夏幸福，行业繁荣的2016年，跌幅20.9%，虽然2017年以来涨幅12.3%，但当前动态PE亦显著低于2016年初。

我们对北京调控升级对地产A股的影响预判:①传统地产A股2015年、2016年的股价表现已经提前反应了热点城市调控的预期；②目前北京调控升级是2016年四季度开启的热点城市调控的延续，属于补丁政策，并非“由松到紧”的拐点(“由松到紧”的政策拐点在2016年四季度已出现)；③补丁政策，无论利好或利空，均对传统地产A股的估值影响有限，“拐点”或“预期有拐点”才对估值的影响较大，因此，我们预计北京调控加码对地产A股的估值杀伤力有限；④由于“因城施策、分类调控”是未来政策的主基调，对热点城市严防房价过快上涨，但对广大房价平稳的二、三、四线城市仍将以“扶持、托举”为主，以完成在这些城市“去库存”的目标；⑤在因城施策、分类调控的大背景下，预计行业降温将是温和、缓慢的，这种温和、缓慢的降温将贯穿2017年全年，预计传统地产A股的龙头白马品种2017年净利增长的速度大概率要快于估值下跌的速度，且估值水平又在2016年的繁荣期杀完了一波，因此在2017年股价上涨的概率或大于股价下跌的概率。

重申“2017年地产股的表现将显著好于2016年”的预判，推荐龙头白马

由于北京房地产调控升级只是“因城施策、分类调控”政策的延续，非“由松到紧”的拐点，在市场预期之内，亦符合我们《地产A股小周期理论框架》的判断——热点城市的政策以“降温”为主，三、四线城市的政策仍以“去库存”为主，因此我们预计“北京调控升级”对地产股价的影响有限。根据《地产A股小周期理论框架》，我们再次重申:2017年，传统地产股的表现将好于2016年，从行业相对排名看，甚至会好于2015年。

预计低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现；维持对新城控股、华夏幸福、新湖中宝、荣盛发展、华发股份、金融街、招商蛇口、保利地产、万科A、首开股份、嘉宝集团、厦门国贸、皇庭国际、天健集团、中天城投、苏宁环球的“买入”评级。