核心观点:

销售超预期,中西部三四线城市成交热度较高

2017年1-2月,全国商品房销售面积1.41亿平米,同比增25.1%,增速较去年全年提高2.6个百分点。东部情况符合我们草根调研感受,1-2月,东部销售面积6595万平米,同比增16%,受政策调控影响,较去年全年下降7个百分点。超预期的主要是中部和西部,中部销售面积同比增33%(去年全年增28%),西部同比增36%(去年全年增16%)。中西部市场热度较高,四方面原因:第一是返乡置业;第二是比价效应,中西部地区房价涨幅相对东部地区较少,且房价绝对值较低;第三是政策优惠,去库存为主,税收优惠、财政补贴、货币化安置等;第四是消费升级,品牌开发商进驻带来当地产品品质提升、住房消费升级。我们预计,强三线城市的销售热度具备一定持续性。考虑到核心城市调控政策延续,并有蔓延势头,以及去年的高基数,预计2017年全年商品房销售面积同比降4%,金额同比降2%。

投资增速符合预期,新开工增速超预期

2017年1-2月,全国房屋新开工面积1.72亿平米,同比增10.4%,增速较去年全年提高2.3个百分点,大幅超出市场预期。房地产开发投资9854亿元,同比名义增8.9%,增速较去年全年提高2个百分点,与销售热度相吻合,中部和西部投资增速也较高。受益于国家中部崛起战略,中西部重点城市的经济实力和收入水平逐渐升级并向传统的东部发达城市靠拢,品牌开发商也越来越多拓展至这些城市。综合来看,我们预计2017年全年房地产开发投资增速在+3%左右,基本维持我们年度策略预判;上调2017年全年新开工规模预测,预计2017年全国房屋新开工面积的降幅在5%以内。

土地市场因假期影响略淡,地价未降但溢价率回落

2017年1-2月,300城市土地供给建面3.28亿平米(累计同比+5%),成交建面2.76亿平米(累计同比+10%),供给因春节假期影响有所放缓,但是开发商拿地需求依然较为旺盛,供需比持续处于低位。300城市土地出让金合计5266亿元(累计同比+53%),地价未降,不过溢价率回落至低位。

房企融资环境偏紧,银行按揭贷整体趋向审慎

2017年1-2月,房地产开发企业到位资金2.29万亿元,同比增长7%,增速出现明显回落,较去年全年下降8.2个百分点。开发贷保持平稳,但是资金来源占比达30%-40%的自筹资金同比下降17.2%,反映房企融资环境偏紧。按揭贷款利率继续边际收紧,特别是在受调控城市,房贷利率优惠折扣减少,银行对于购房者资质审核等趋于严格、同时放款周期也有所拉长。

风险提示

强三线城市销售持续性弱于预期。限购政策调控蔓延至更多城市。