截至2月13日,多家上市房企已发布一月销售数据。在层层加码的调控背景下,多数上市房企1月销售数据同比出现大幅增长。其中,碧桂园、龙湖地产、旭辉控股和首创置业同比增幅均超过100%。

业内人士指出,房企销售额大幅增长有多方面原因。其中,不少房企将去年部分销售结转至1月,全年市场预期并不乐观。在调控层层加码以及资金、土地成本水涨船高的情况下,2017年房企销售或出现前高后低的局面。

同比大幅增长

从1月的销售数据看,碧桂园、万科和恒大销售规模居前。

2017年1月,碧桂园实现合同销售金额约486亿元,同比增长288%,合同销售建筑面积约549万平方米。万科实现销售面积352.9万平方米,销售金额481.2亿元,同比分别上涨89.3%和88%。恒大实现合约销售金额约372.0亿元,同比增长75.2%,环比上涨51.7%;合约销售面积约为422.5万平方米,同比增长72.3%,环比上涨54.2%。

除了上述三家,保利、龙湖、中海,华夏幸福、华润置地单月销售金额均突破100亿元,但与前三家公司差距较大。在80亿-90亿元梯队中,包括鲁能、绿地、旭辉、融创4家房企。

业绩同比增速方面,除碧桂园外,龙湖地产、旭辉控股和首创置业1月销售规模同比均超过100%。其中,龙湖地产同比增长186%,旭辉控股同比增长162%,首创置业同比增幅达到576.7%。首创置业实现签约面积约18.1万平方米,同比上升158.3%;签约金额约62.9亿元,同比上升576.7%;签约均价3.5万元/平方米,同比上升162%。

数据“打架”存玄机

目前国家统计局尚未公布1月份70个大中城市住宅价格统计数据。综合中原地产和中国指数研究院等机构的数据看,1月重点城市房地产成交量下滑三成左右。这与房企的数据显然不大相符。

中国证券报记者从多位房地产行业人士了解到,数据“打架”或有多重玄机。

首先,房企1月销售额同比飙升,可能是把部分去年年底的销售转移到了今年1月。由于一手房购房流程比较复杂,涉及认购、合同签约、备案等多个步骤,房企可以将部分订单转移至今年1月签订。

这也与记者从具体项目上了解到的操作细节相符。某上市房企成都分公司的一位负责人告诉记者,2016年市场较为火爆,分公司早在2016年第三季度就完成了全年业绩目标。随着成都颁布多条房地产调控措施,预计2017年市场将降温,于是公司计划将一些项目开盘和签约时间推迟至2017年第一季度。这有助于平滑业绩,确保2017年完成销售任务。

来自首创置业的信息显示,公司1月销售业绩同比暴增5倍,主要原因是公司去年年底销售了一栋写字楼,成交金额较大。该项目去年12月31日前已经签约,但在建委的备案却在今年1月。

其次,从统计口径来看,合作开发项目成为房企应对高地价、高成本的主要措施。部分房企公布的销售数据可能并未剔除合作方的权益部分。

此外,重点城市热度有所降低,但部分三四线城市一手房市场热度提升。这可从碧桂园、万科及恒大的平均售价管中窥豹。碧桂园和恒大地产1月销售均价均在8000元/平方米左右,销售项目多集中在三四线城市。万科的销售均价在13600元/平方米左右,同比略有下降。同策咨询研究部总监张宏伟表示,碧桂园布局的大部分城市受调控影响较小,这使得其热销态势得以保持。

国金证券研报认为,整体上看行业龙头公司1月销售数据分化明显,碧桂园、万科、恒大、荣盛明显好于中海、招商、保利、金地、绿城等房企。万科是品牌溢价的典型房企,而碧桂园、恒大、荣盛等房企三四线货值占比高。行业基本面的修复更多发生在估值较低、三四线占比较高的个股上。这些区域的基本面存在持续超预期的可能。

今年销售业绩或前高后低

中原地产首席分析师张大伟认为,2016年房企拿地金额中超过7成砸在了调控城市。在现有调控目标下,这些城市的房价难以出现大涨。预计2017年房企的销售业绩或出现前高后低的走势,房企整体利润率下滑将不可避免。

但在多地的地方两会中,北京、山东等提出了“促进房地产市场平稳健康发展”作为今年房地产的主要调控目标,甚至细化到了“房价环比不上涨”的情况。

据记者不完全统计,仅1月上半月,全国至少有7个城市发布了楼市调控政策。而自去年四季度进入房地产调控周期以来,武汉、郑州、杭州、南京等城市出台调控措施的频率都超过3次。重点城市的调控决心可见一斑。对于前期一些较为激进、高价拿地的地产商而言,后续将面临如何盈利的难题。

在资金成本方面,无论是房地产企业还是购房者,今年都将面临“钱越来越贵的局面”。中原地产发布的1月房企发债数据显示,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计133.08亿元,同期下调幅度达92%。2016年全年,这一数字超过1万亿元。同时,票面利率同比飙升,目前在7%左右;而去年同期仅为3%左右。在个人贷款方面,北京商品房商贷折扣从85折上浮至9折,二套房最长贷款年限也由30年缩短至25年。

在此背景下,房企间业绩两极分化将继续。张宏伟认为,对于大型品牌房企来说,这是规模化的机会,中小企业市场份额将被进一步挤占,市场将重新洗牌。在这个阶段,并购和合作的机会将增多。