海南楼市逆势走高 仍需警惕高库存下的泡沫风

在经过三个月的收紧调控后，楼市终于不再癫狂，住房成交量、房价涨幅双双收窄，但海南却迎来了逆势下的躁动。近日，国家统计局发布的2016年12月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，三亚新建商品住宅价格环比上涨1.2%，夺得当月涨幅之冠。

楼市持续调控涨幅、成交量“霜降”

近期在地方持续的调控下，楼市有了明显降温迹象。近日，国家统计局发布的2016年12月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，70个大中城市房价增幅有明显回落态势。其中新建商品房住宅指数平均涨幅仅为0.26%，降至2016年年底最低值。北上广深四个一线城市中，除广州仍有上涨迹象外，北京、上海、深圳全线下跌，房价上涨火苗全面熄火。

具体来看，去年12月70个大中城市房价涨幅与最疯狂的去年9月相比，最高涨幅已从9月的8.2%降至目前的1.2%，下调幅度高达7个百分点。此外，涨幅超过1%的城市也从9月的40多个降至目前的2个。

在价格滞涨的同时，成交量也出现一定幅度下滑。中国指数研究院的最新统计数据显示，1月9日至1月15日一周内，重点监测的31个城市楼市成交面积环比微降0.3%。环比下降城市14个，占监测城市总量的45%。31个城市成交量同比整体下降0.7%，其中13个城市同比下降。

新年首周，楼市成交降幅明显。其中，一线城市环比下降6.08%，同比下降4.28%。其中，14个二线城市成交量环比下降38.49%，同比下降20.09%。6个三线代表城市环比下降24.84%，同比下降49.83%。

以北京市场为例，来自亚豪机构的统计数据显示，2017年1月首周北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1315套，成交面积15.86万平方米，环比分别减少42%、20%，同时这一成交量也创近两个月新低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从数据特点看，受政策收紧影响，本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已出现，房价从去年9月快速扭转。

易居房地产研究院研究员严跃进表示，去年12月楼市积极吸收调控政策效应，市场过热现象受到了明显遏制，控制房价总体上初战告捷。

海南楼市受热捧

值得注意的是，在全国楼市降温的同时，海南楼市却迎来了大量购房者。

据中国指数研究院统计显示， 2016年12月，海南楼市成交共11428套，环比上涨34%；成交面积为1002791平方米，环比上涨30%；商品住宅均价为13708元/平方米，环比上涨18.1%；成交金额为137.47亿，环比上涨54%；其中，去年12月海口成交6804套，与2014年同期相比，成交量翻倍，成交均价9412元/平方米，环比上涨4.85%，创下2016年海口成交均价最高值。另外，去年12月三亚成交4624套，与2015年同期相比，成交套数增长112%，成交面积增长126%。成交均价为20186元/平方米，继2015年10月之后首次回升至2万元/平方米的水平线上。

据海南省统计局数据，2016年1-11月，海南省房地产开发投资继续保持平稳增长，房屋销售面积保持高速增长，前11个月房屋销售1309万平方米，同比增长44.6%，增幅比上年同期提升40.2%；销售额1290.98亿元，同比增长51.2%，增幅比上年同期提升46.7%。

生活在石家庄的付女士正处于怀孕期，过去两个月，她却变得愈发焦躁。接连的雾霾天气、连续爆表的污染指数，让本应每日外出晒太阳散步的她只能闭门不出。付女士与丈夫开始找各种渠道询问海南房价，去年12月中旬，她与家人一起飞赴海南买房。

值得注意的是，近期微信和QQ上还出现了不少专门的海南买房群，记者在一个两三百人的海南置业群里看到，群里大都是有意在海南买房的人，并且大家专门邀请了海南的地产中介服务商入群介绍项目，群里人还自发不定期地组织起来一起去海口、三亚、陵水、博鳌等多地去看房买房。

受环境等众多因素的影响，让海南再度在这个房地产“冷淡期”受热炒。而除个人投资之外，各个房企巨头也加速布局。

2016年11月30日，万达集团和海口市签订协议，投资500亿元在海口市桂林洋建设全新万达城，这是迄今万达投资建造的第16座万达城。不久后，融创中国品牌及其高端精品产品正式落地海南，并将长期深耕海南东线市场。就此，已有鲁能、富力、恒大、万达等一大批房企巨头“激战”海南岛。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。逾百家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，一线海景土地资源日益紧俏。

库存待消 泡沫仍存

在我国房地产业发展史中，海南一直都是其中最具波澜起伏的地区。

1992年初，随着沿海开放，海南楼市被热炒，一夜致富者不在少数。当年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

到了1993年，海南投资热潮到达顶峰，这座人数仅655万人的海岛上竟然出现了超过两万家房地产公司。当地房价也从1991年的1400元／平方米，增至7500元／平方米，涨幅高达436%。

随后，随着中央调控，海南房地产热浪应声而落。仅占全国0.6％总人口的海南，留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。这场泡沫的破裂只能以“债”收尾。

2010年时，海南再度迎来第二春——国际旅游岛批准，我国大小房企争相进入，但高涨的热潮，透支了海南未来多年的房价上涨空间。海南备案成交数据显示，海南商品房成交均价在2011年达到13366元/平方米的最高点，2012年滑落至10140元/平方米，此后4年内，成交均价在1.1万元/平方米左右。2016年上半年保持在均价9883元/平方米。三亚更是在2012年达到27070元/平方米后，大幅下滑，截至2016年4月，成交均价降至17880元/平方米，降幅高达五成。

对于现在的海南来说，虽然备受投资者看好，但需警惕的是，当年的投资泡沫，今日依然存在。

近日，海南省经济工作会议报告显示，海南仍存在房地产一业独大现象。“十二五”期间，海南省房地产开发投资占固定资产投资的45.8%，房地产业和建筑业税收占地方税收的55.6%，成为扩大投资、拉动经济增长的主力。

而在大量开发的背景下，海南留下的是巨量库存。到2015年底时，海南省商品房库存量高达4100万平方米，消化周期高达50个月，其中商品住宅库存消化周期为45个月，均明显高于全国平均水平。在经过一年的去库存后，截至2016年11月末，海南商品住房库存约2639万平方米，去化周期仍然多达24个月。

严跃进表示，虽然这次海南楼市的量价齐升，与2010年不尽相同。但需注意的是，表面上看海南房价猛增，投资热潮汹涌。但从背后来看，由于高库存与流通性差，海南房地产投资属性依然缺失，这也意味着，没有交易需求的背景下，资产升值空间并不会太大。