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地产行业研究报告：未来“轨交+物业”模式值得期待

时间：2017-01-17 07:53:00 来源：

本周观点:本周重点城市成交环比下降1%,节前淡季效应明显。本周万科公告深圳地铁受让华润持股有的万科股权,未来“轨交+物业”模式值得期待。近期混改概念持续火热,元旦前北京市国资委已经出台《市属国有控股混合所有制企业开展员工持股试点的实施办法》,建议关注北京区域国企,其他个股方面:1)低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制,建议做好择时和波段操作;2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型壳公司。

本周成交:成交环比下降。本周重点城市成交45658套,环比降1%,同比降14%,其中一线城市环比降14%,二线城市环比降2%,三线城市环比升31%,低于2016年周均20.8个百分点,2017年日均成交环比2016年降21.4%。推盘量下降,去化率环比下降。上周(1.2-1.8)重点城市新开盘15个项目,推出房源3867套,环比降40.5%,低于2016年均值51.3个百分点。平均去化率74%,环比降5个百分点。一手商品房1月日均成交:环同比下降。截止1月14日,1月重点城市日均成交套数环比降9%,同比降10%。其中一线城市环比降7%(同比降19%),二线城市环比降4%(同比升3%),三线城市环比降31%(同比降44%)。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升30%,同比降63%。19城二手房挂牌套数环比降0.02%。本周挂牌量继续小幅回落,1月14日19城市二手房挂牌套数29.3万套,周环比下降0.02%,其中深圳升0.04%、北京升0.15%、沪升0.01%、广州升0.04%、南京升0.04%。

本周动态:中洲拟以每股2.05港元,对应人民币1.83元/股收购郑松兴先生及Accurate Gain合计持有的华南城23.2%股权。平安观点:借助收购,实现产业链延伸。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主,借助本次收购,将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势,充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势,与华南城产生协同发展效应,促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。权益法处理,看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元,较最新收盘价溢价25.77%,但对应PB仅0.64倍。由于收购完成后公司并非实际控制人,将按权益法进行会计处理,按照享有的股权比例分享华南城的净利润,不考虑两地报表差异,参考2015年华南城35亿港币净利润,公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年13.9%的ROE,按照0.64倍PB的购买价,权益法处理下相当于投资回报率达21.7%,远高于中洲2015年ROE(11.6%),亦高于万科(19.1%)等。

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