楼市热点城市调控越来越紧 去年地王如何安然脱身？

走进2017年，热点城市或已为其全年楼市调控下了先手：房价环比不能涨。

在2016年经历近10个月火爆之后，19个楼市热点城市先后出台了调控政策，且一波紧过一波。去年12月中旬，中央经济工作会议重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，为2017年热点城市的调控定下了“严厉”的调子。其后，北京市负责人表态，2017年房价环比不能涨。郑州、武汉、济南等城市，相继出台限购升级政策。

在一些专家看来，热点城市已经采取或准备的措施，都瞄准了“今年房价环比不能涨”这一硬指标。

楼市热点城市调控越来越紧

2016年“十一”长假期间，中国楼市迎来了新一轮的收紧调控大潮。全国对楼市实行限购限贷的城市已达到19个，分别是北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌，涵盖了一线、二线、三线的城市。

在中央经济工作会议召开之后，北京市负责人表态：抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。

不仅是北京，在19个楼市热点城市之中，郑州、武汉、济南三市也相继出台了限购升级政策。还有一些楼市热点城市，从土地供应端出台了一系列的政策，防止地价继续飙升。

“回顾此轮楼市调控，也正是逐步形成共识，政策越来越紧的一个过程。”4日，中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者分析说，可以将2016年“十一”国庆以来的楼市调控分为三个阶段，分别是国庆期间城市密集收紧调控潮，主要从限购、限贷、土地供应等方面对市场进行调节；国庆后到11月27日的时间段，各地发布细则落地执行调控新政，并陆续有新的城市加入；第三阶段则开始于11月28日，上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策，主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整，其特征就是对信贷政策的全面收紧。

陈晟认为，从此轮房地产调控逻辑来看，进入2017年的中国楼市调控，随着中央经济工作会议的召开已经进入到第四阶段。以北京为例，此阶段在落实调控政策之际，更要看调控目标能否实现，即“房价环比不增长”。

正是在这种背景之下，中国指数研究院研究报告判断认为，2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。

去年地王如何安然脱身

2016年的中国楼市，以一波房价快速上涨带火了土地市场。

据中原地产研究中心统计数据显示，2016年，苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳9个城市“卖地”收入超过千亿元，多个城市土地出让收入创下历史最高纪录。

克而瑞信息集团(CRIC)年终报告显示，2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高，上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

“从此轮房地产行情启动开始，我们就已经预计到地王的风险在加剧。”陈晟告诉记者，从2014年-2016年三年平均数据来看，“地王”项目的地价占房价比为70-80%。这意味着“面粉价高过面包价”，风险是显而易见的。

从此轮房地产调控的目标来看，“地王”的销售价格和去化周期也会受到影响。

陈晟称，一般而言，地王项目的去化周期在2年，因此如果2016年的“地王”去化周期达到5年的话，房企的资金链就有相当风险。

广发证券乐加栋等判断，进入2017 年，中国楼市成交将逐步由当前的量跌价稳(增幅放缓)过渡至量价齐跌阶段。而在限购再次扩容，同时房企资金监管或进一步加强(在开发贷、公司债等融资收紧后，未来房企借道券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束)，叠加后续销售回笼周期拉长等一系列连锁反应之下，“我们再次提示需要关注房企的资金状况。”

另外，持续加大的土地供应也会对地王造成冲击。

中国指数院常务副院长黄瑜告诉记者，2016年这轮调控中，增供成为各城市调控重点之一，多个城市明确2017年将继续加大供地力度。同时，根据国土资源部要求，多个热点城市已陆续发布了2017年-2019年三年住宅用地供应计划，此举将提升土地供应的灵活性，稳定市场对未来住宅用地供应的预期，有效防止恐慌情绪产生。

不过，陈晟认为，在正视2017“地王”可能出现的风险的同时，也无需过于忧虑楼市“大起大落”。