回顾即将过去的2016年，1-9月的中国楼市可以用“一片红火”来形容，不仅北上广深的房价呈现出“量价齐升”态势，而且以“楼市四小龙”为代表的二线城市“供需两旺”，甚至廊坊、昆山和东莞等三四线城市也迎来了久违的繁荣。楼市大幅回暖还加速了房企对优质城市的土地争夺，前三季度“地王”现象不断涌现。10月后，随着22个城市被“限购限贷”和交易所、发改委等机构对房企融资条件进行限制，中国楼市开始显著降温，主要城市的成交量出现了显著下行，开发商也受制于资金限制而延缓了拿地步伐。

展望2017年，随着政府对楼市调控力度的逐渐增大，尤其是去年12月16日结束的中央经济工作会议对楼市定调为“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及2017年政策基调已从过去的“稳增长”转变为“防风险”后，本轮地产小牛市料将步入尾声。“限购限贷”政策对投资型客户和改善居住客户构成了精确打击，2017年全国范围内的楼市成交量料将延续2016年5月份以来的下行态势，监管机构对房企融资条件的收紧措施也在一定程度上对开发商拿地补储构成了制约，2017年土地成交量和商品房成交量料将同比下行。然而，本轮地产小牛市带有非常强烈的“去库存”述求，在经过1年多的去化后，当前部分优质城市的库存维持在低位，上海、合肥、南京等城市的存销比均严重低于6个月，但这些城市长期处于人口和资源持续流入状态，这意味着部分优质城市的房价仍有较好支撑。同时，中央经济工作会议还提出了“符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”和“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化”，这可能预示着“超级城市圈+特色城镇化”或是中国城市和楼市的未来发展方向。2017上半年，热点城市大概率仍将维持高压态势，三四线城市可能出台专门的“因城因地”去库存政策。

一、房价回顾与展望

受2014年以来央行一系列货币宽松政策的刺激和部分城市限购限贷等政策的放松影响，中国楼市自2015年开始触底回升，百城住宅价格指数同比值自2015年4月以来出现了连续19个月的正增长，2016年11月达到了历史高值18.71。回顾本轮地产牛市，深圳楼市点燃了第一把火，2015年4-7月累计上涨了20%，随后北京、上海、南京、合肥等城市的房价开始启动，这些城市的房价上涨极大地刺激了厦门、武汉、苏州等城市的房价上行，尤其是在2015年底至2016年春节前后，越来越多的城市开始加入房价上涨俱乐部，全国范围内的地产牛市正式开启。如果说本轮地产牛市的“牛头”是在2015下半年，则牛市的高潮部分一定是在2016年，诸如北京、上海、广州、南京、合肥等“重点十六城”中的绝大多数城市都是在2016年第一季度后开始加速上升，截至2016年10月，厦门、合肥、南京等城市相比2016年3月累计涨幅均在20%以上。

然而，本轮地产牛市与过去不同的是，并非所有的城市房价都出现了上涨，诸如沈阳、泉州、鄂尔多斯、潍坊等二三线城市房价甚至出现了不同幅度的下滑，其中沈阳2016年11月同比下降幅度高达6%。如果我们把全国百城房价按涨幅进行区间分类后会发现，在2015年9月开启的这波地产牛市中，有近1/3的城市房价不仅没有上涨，而且还出现了不同幅度的下滑；如果我们进一步把本轮地产牛市与上一轮地产牛市进行对比，可以发现，在本轮地产牛市中房价下降的城市数量是上次的3倍，而且房价涨幅处于1-10%的城市数量不足上次的70%。那些库存较高、人口持续流出、经济发展前景较弱的城市在2016年地产牛市中大都表现较差，随着中国从“一般城市化”到“都市圈化”发展模式的日益成型，楼市加速分化的趋势料将进一步得到确认。