中国人口逐步进入老龄化阶段 险资掘金老年公寓

随着中国人口逐步进入老龄化阶段，老年公寓拥有巨大潜力，但高昂的入住费用让人望而却步。

第一财经记者日前采访三胞集团、途家、魔方等业者后了解到，虽然老年公寓在理论上有巨大潜力，但老年公寓需配备专业康复设备、医护人员等，导致成本高企，一个具有品质保证的老年公寓月租金估计在5000多元～2万多元，这令很多老人难以负担。

从商业模式而言，独立做老年公寓则盈利挑战很大，需联动房地产、康复医疗、零售、智能服务等协同发展。此外，结合保险资本开拓老年社区和公寓也是投资回报较有保障的方式之一。

“海外养老公寓发展得不错，我们也想过是否应该进入老年公寓领域，然而我们发现中国老年人的理念不同。”魔方生活服务集团创始人、董事长葛岚接受第一财经记者采访时透露。

葛岚所谓的“理念不同”是指中国老年人和他们的子女大多认为，如果去住老年公寓、养老社区等可能会被外界认为是“子女不孝顺”。

此外，与一般针对年轻人入住的公寓不同，老年公寓需要配备康复医疗设备和专业医护人员，这大大增加了成本。

贝客公寓创始人魏子石给记者算了一笔账——通常公寓的改建成本要低于酒店，同样一个100间房间的酒店项目改建可能要耗资700万～800万元，单间客房的投入一般超过5万元，而同规模的公寓要低200万元左右。平价连锁酒店的投资回报期目前在5年以上，而普通公寓需要1年～3年。如果加上康复医疗设备、养老服务、专业医护人员等，则针对老人的公寓项目的投入或许是普通公寓的数倍，投资回报期较长。

“一栋普通公寓，平均30间房安排一个工作人员，一家100间客房的门店通常2～3人管理即可。但老年公寓需要配备医护人员和清洁人员，员工数量可能是普通公寓的十倍，而且很多科班出身的医护人员更愿意去三甲医院，这就令专业人员匮乏。”友社公寓联合创始人王超伟告诉第一财经记者。

成本高企，让老年公寓的价格居高不下。

记者了解到，在全国已经形成连锁规模的泰康之家，其配备康复医院、老年活动社区、医护人员、清洁服务等，不包含餐费的月费用为5000多元～1.7万元，住客还需支付20万元的“入门费”以及60万元至200多万元不等的乐泰卡费用，“入门费”和卡费在住客离开时方可退还。

“一般而言，一个具有一定品质保障的老年公寓想要盈亏平衡，则包含所有服务的月租金在1万多～2万多元，普通白领公寓的月租金从3000多元~1万多元不等。这是很多老年人不愿或难以承受的。”葛岚坦言。

既然很多老人难以负担费用，且公寓投入的成本也很高，那为何还有一些业者要经营老年公寓呢?其盈利点究竟在哪里?

“要做成养老地产或养老公寓是非常复杂的，单纯的地产商很难操作，养老公寓要盈利有几个关键点，首先是拿地成本，如果有些商家在某些区域具有拿地优势，则在成本方面控制了很多。其次，做养老公寓不是孤立地做，而是要形成一个闭环，即涉及医疗、康复、地产、智能服务等，只有将这些相关产业链串联起来，才能达到规模效益和闭环效应，整体联动发展，控制成本，有望盈利。”房东东创始人全雳分析。

三胞集团正打算试水上述“闭环模式”。三胞集团高级副总裁岳雷告诉第一财经记者，这几年，三胞集团在消费、健康和金融领域进行了一系列收购和布局，2014年，三胞收购以色列健康养老服务企业Natali、英国百货公司House of Fraser。2016年，三胞完成对以色列专业家政护理公司A.S. Nursing Company的收购。

“2014年，我们参与了徐州市第三人民医院的股份制改革，布局医院。我们还在徐州北区投资建设了一所国际化的综合性医院。”岳雷表示，这些产业未来都会联动发展来开发养老公寓和社区。

除了“闭环模式”，出售物业回笼资金或得到险资支持也是盈利法则。

记者了解到，泰康之家(北京)投资有限公司(下称“泰康之家”)是泰康保险集团旗下健康产业投资运营子公司，泰康之家投资约200亿元在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州共运营八个养老社区。

“现在很多公寓都是购租并举，部分投资人会购买老年公寓，这有利于公寓快速回本。”全雳指出，老年公寓若得到保险公司投资开发则是一笔赚钱的生意，首先其资本雄厚，可连锁化发展，摊薄成本;其次，对保险公司而言，老年公寓相当于一个“倒按揭”期限为10年或20年的保险产品。