房企融资渠道遭遇组合拳 区域性房企面临债务违约风险较大

导读

国内发债较为便利，且融资成本较低，考虑到最近两年交易所融资的重要性，相信对于杠杆较为紧张的地产企业而言，未来再融资的便利性大为下降。而随着调控深入，未来一年地产销量将大概率下滑，中小型开发商在履行付息义务时将面临一定困难。

多部门连续出招，让房企不得不寻求其他输血途径。

11月3日，央行上海总部发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》（以下简称“《决议》”），进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。同时要求各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

这是近日继沪深两交易所分别针对房企进行分类监管，并对企业发债资金用途进行限定发函后，又一部门对房企资金来源进行监管。

兴业证券固定收益分析师池光胜认为，随着近期一系列收紧开发商拿地资金来源的政策出台，开发商拿地积极性和融资能力都将受到极大限制，偿还各种拿地资金的压力明显增大。

收紧！再收紧！

从内容来看，《决议》仍是强调要求各商业银行严格落实此前上海的“3·25”房地产调控政策，透露出上海此次整顿、维稳市场的决心。

与此前管理层要求对土地资金严查一脉相承的是，《决议》提出要防止理财资金违规进入土地市场。这也是对此前监管部门要求的落实。10月22日，银监会官网发布了一份声明，表示希望通过加强对信贷资金和银行理财产品的监督，限制流向房地产部门的信贷。

记者查阅中央国债登记结算有限责任公司（以下简称“中债登”）发布的《中国银行业理财市场报告（2016任何上半年）》显示，今年上半年共有2.09万亿元银行理财资金流向房地产，占总体规模的13.06%。而在2015年年末，这个数字还是1.54万亿元，在银行理财投向实体经济15.88万亿元中占比仅为9.68%。仅半年时间，银行理财流入房地产行业资金增加了5500亿元，增幅超过30%。

克而瑞地产研究中心指出，《决议》的出台大有不把地价、房价稳住不罢休的味道，将对上海土地市场产生一定降温作用，但地价能否回落，还要看后续土拍结果、开发商的资金多少以及政府后续严查力度。

《决议》无疑掐紧了房企的又一根输血途径。此前，上海交易所和深圳交易所先后出台了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称“《监管函》”），文件中对房地产企业执行“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，规定房企应合理确定募集资金规模、明确资金用途及存续期披露安排，通过公司债募集的资金不得用于购置土地。

这使得自2015年公司债放开后，在房企融资途径中大比例增长的公司债被收紧。Wind数据显示，2015年全年房企发行公司债4122亿元，进入2016年，仅前三季度发行规模便达到7481亿元。

但这一数据在10月份出现了断崖式下跌，wind数据显示，截至10月31日，房企公司债发行额为7877.24亿元，十月份的增幅为396亿元，下降幅度近一半。通过比较存量公司债和新发公司债行业（申万行业）占比，存量公司债中地产债占比最高，达30%以上，但是10月新发公司债中，地产债占比仅18.45%，调控立竿见影。

公司债的收紧是出于对房地产调控的理念。根据中信建投证券发展研究部梳理，从2015年至今年9月1日的土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，包括A股和内房股。

加剧洗牌

调控在稳定楼市的同时，进一步加剧了行业洗牌。

天风证券研究所固定收益首席分析师孙彬彬认为，此次调控对于优质房地产企业而言影响较小；对于不符合基础范围企业以及基础范围内关注、风险类企业，其未来资金募集难度、成本将大大提升。

这与第一太平戴维斯华南及华西区主管黄国钧的看法相近，他认为，自2015年公司债放开之后，房地产企业融资偏好发生了一定变化，尤其是今年，公司债对银行贷款和信托融资的冲击非常大。

公司债更适合资质高、规模相对大的发行主体，黄国钧表示，公司债不一定要做资产抵押，仅凭借财务报表中的企业经营性收入即可发行。

但随着对公司债监管的收紧，在融资中本就不占优势的中小房企面临无米下炊的困境，而此前公司债窗口开放后的借债将成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。

数据显示，按照申万划分的126家房地产开发企业三季度合计负债4.54万亿元，较去年同期增长23.8%。

对于中小房企而言，此前把握住窗口发行公司债进行债务置换、延期，现在却不能做了。而且从数据上看，很多债2017年即将到期。

世邦魏理仕近日发布的《中国房地产债务》报告指出，房地产企业债务规模、债务延期呈上升趋势，中小型开发商潜在风险更大。

该报告显示，一部分上市中国房企将债务到期时间推至2018年以后，下一轮公司债到期的高峰将为2018年至2021年间，规模在5440亿元，“低利息政策不会长时间持续，如果利率触底回升，届时开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将会加大。”

世邦魏理仕的评估报告认为，区域性房企面临债务违约风险较大。

部分中小房企已经在此次洗牌中出局，上海联合产权交易所、北京产权交易所、重庆联合产权交易所、山东产权交易中心和广州产权交易中心五家产权交易所挂牌信息显示，10月份房地产股权、项目挂牌案例大增至17例，而今年前十个月也不过34例。这些挂牌项目多位于二三线城市，以住宅开发为主要业务。

孙彬彬认为，国内发债较为便利，且融资成本较低，考虑到最近两年交易所融资的重要性，相信对于杠杆较为紧张的地产企业而言，未来再融资的便利性大为下降。

海通证券分析认为，随着调控深入，未来一年地产销量将大概率下滑。在此情况下，中小型开发商在履行付息义务时将面临一定困难。

池光胜认为，融资政策收紧，越来越不利于中小房企，依靠“短平快”模式运营的中小房企可能被边缘化，甚至存在被市场淘汰的风险。