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房地产行业市场报告：城市房价数量化分析

时间：2016-11-01 20:17:00 来源：

重点城市量价现状判断。

价格走势是市场供需水平的真实体现,而成交量规模的走势方向则表明新房市场容量的变化轨迹。我们综合统计局、中国指数研究院、各地房管局及CRIC 数据,依据过去6年房价年化增速对城市进行分级。

新房价格和二手房价格关系,表达城市需求结构是否产生隔离。

新房价格与二手房绝对价格的及增速的关系可以表征城市的供需结构和功能水平。二手房价格及增速明显高于新房价格及增速的城市,说明购房需求已经产生较大的差异,或是新房的供应结构产生断档。

销售体量的增加表明新房住宅市场体量的变化趋势。

房屋销售成交量规模及增速反应了城市基础的需求体量以及变化趋势,在成交规模的城市对比中,新房成交面积增长的城市可以认为是市场仍在扩大的区域,而维持稳定或规模下降的城市则说明新房销售市场在逐渐萎缩。

短期因素判断:供需比和狭义库存水平。

短期供应有当期新增和短期可售存量组成,库存去化周期小于6个月,并且当期供应明显低于销售规模的城市,即便政策调控可以遏制部分需求,在未来3-6个月内,依旧处于供不应求的状态,价格具备进一步向上的压力。

中期因素判断:土地及开工等中期供应与消耗水平的关系。

中期供应水平由土地供应和开工水平组成,部分潜在供应由于价格以及市场去化的影响,未形成短期供给,但转化速度比较快,可以在9-12个月内形成推货。中期供给都不足的城市,在下降周期,价格回调幅度不会太大。

长期因素判断:人口是长期因素中最有效的依据。

对比了人口、产业以及收入支付能力的指标,发现影响城市长期价格走势的指标中人口的有效性最高。判断当前的购房人口占比,小学生入学人数增长最快的城市,长期需求最有保障,因此长期房价走势最强。

结论归纳与综合评分。

综合短中长期地产质指标,全面衡量各重点城市房价走势评分,从结果来看上海、厦门、广州、合肥、北京、珠海、郑州、南京房价具备长期上涨空间和动力的城市,深圳短期房价压力较大,而重庆处于中间位置。

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