A股房企自陈转型悸动：致命诱惑还是救命稻草？

随着调控密集出炉，地产公司的转型再度成为热议的课题，但是作为一种资本现象而言，地产公司的跨界之旅似乎也呈现出可循的规律。

导读

“房地产属资金密集型行业，中小房企不管在拿地上还是融资渠道上，与大型地产商相比几无优势，生存空间很小。我们看得很清楚，所以一直在积极寻找转型方向。”一家华南上市房企董秘在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

随着国庆期间一系列调控政策牵动整个社会的敏感神经，屡屡出现卖方机构建议关注地产股的转型空间。

这一转变，似乎相比房价急速攀升时建议关注“土地储备”的逻辑，有退而求其次的意味。

实际上，转型在房地产行业一直以来并非一个新话题。

一方面，作为社会关注度最高的行业之一，房地产因为财务报倚赖的房价走势，而高房价又关乎民生福祉，行业风险一直高悬在顶；另外地产股估值与房价走势一直存在剪刀差，这与地产公司天然的做高股价便于融资的诉求并不调和。

10月14日，21世纪经济报道记者从某中介机构获得的一份研报测算，由于地价涨幅持续高于房价，2014年上市房企毛利率同比下滑1.4个百分点，净利下滑1.7个百分点，已连续四年下滑。

但是转型亦并非坦途，21世纪经济报道记者研究多类案例，各类房企的转型路径也渐次浮出水面。

根据北京某地产公司高管透露，某上市房企实际控制人在前些年西部地区矿业投资火爆时曾进行过布局，但是因为行业性下滑，一度导致其资金链过紧；而在上市公司层面亦曾寻找文娱作为转型的切入点，最终亦未成气候。

一家房企自述转型路径

提及房地产转型，不少业内人士信手拈来不少案例，“一纸公告，一波股价拉升，便没有了结论”。

但这又似乎是一个不得不触及的话题。

10月14日，华南某上市房企董秘就对21世纪经济报道记者坦言，其自2013年起便开始寻找转型方向，尝试过互联网金融、新能源等热点题材，最终选择了国家产业政策支持的高温合金材料。“房地产属资金密集型行业，中小房企不管在拿地上还是融资渠道上，与大型地产商相比几无优势，生存空间很小。我们看得很清楚，所以一直在积极寻找转型方向。”

“从时间点上看，2013年开始中小房企转型力度加大。恰是房地产市场开始复苏和变热的时候，所以转型的资金实力较为充裕，但对于此类市场复苏，普遍认为是不可持续的，所以会积极到其他领域投资。”上海易居研究院智库研究总监严跃进指出。

统计数据显示，2013年房地产行业市场行情向好，139家房地产上市公司归属于母公司股东的净利润820.06亿元，较2102年同期增长13.4%。然而，到2014年，由于市场调整、地价上涨等因素，房企营收净利增速指标开始双双回落，净利润增速大幅回落至6.45%，业内人士认为，房地产市场拐点出现。

前述华南上市房企便是在2014年净利润出现大幅下滑，跌至上年同期的三分之一左右。该房企董秘坦言，靠手上现有房地产项目盈利不可持续，通过招拍挂拿地又不存在优势。因此自2013年起公司便开始寻找转型方向。

“最开始转型目标也不明确，互联网金融、P2P、新能源都接触过，也有试探性地布局。最终选定倾向实体经济的制造业，同时也是国家产业政策较为支撑的高温合金制造。”上述董秘坦言。在选定高温合金制造之后，其公司也逐步退出了此前试探性涉足的互联网金融等业务。

严跃进认为，上市房企转型路径一般有三种。第一是高回报项目，比如白酒矿业等行业；第二是转型低成本项目，比如搭建互联网+的理财平台；第三是积极做城市运营等准地产业务，相对降低转型的成本。

爱建证券在一份研报中统计分析了144家A股上市房企，或多或少存在转型意向或行动的公司有86家。从转型方向看，转型能源（新能源、新材料）的房企比重最大，达到25%。另一个较为集中的转型方向为房地产行业内部转型，包括养老地产、旅游地产、绿色建筑、城市运营商等。转型健康医疗和互联网的房地产上市公司比例分别为14%和13%，文化传媒体育、金融分别占比7%和6%。

一份焦虑与一场尴尬

与二级市场追捧转型概念不同，对这些上市房企自身来说，转型只是开始，而风险难料。在过往案例中，不乏过于追逐市场热点，当热点遭遇政策调控或行业反转时，风险爆发。

“我接触的很多有转型意向的地产公司，没什么长远规划，只是在追逐市场热点。比如去年的互联网金融，P2P特别火，一些P2P公司要价基本是天价。但我们觉得，没有相应的积累储备，贸然去转这些热点行业，风险非常大。”前述董秘告诉21世纪经济报道记者。

其表示，纯粹追求资本市场热点，短期可能股价表现上较好，但长期的业绩基本都未兑现。

匹凸匹（600696.SH）即是一个典型案例。2015年5月份，多伦股份发布公告拟更名为“匹凸匹金融服务有限公司”，证券简称匹凸匹，称立志于做中国首家互联网金融上市公司。匹凸匹原主营业务为房地产，其解释称，由于公司房地产业务收入日益减少，而看好互联网金融行业，因此改名转型。

2016年半年报显示，匹凸匹在互联网金融业务仍处于前期研发阶段，具体业务未正式实施，未产生实际收入。“报告期内，受房地产整体行业低迷和P2P行业监管收紧的大背景影响，公司未能独善其身。”

在匹凸匹转型之前，位于杭州的某地产公司亦介入互联网金融业务。根据该公司的一位主要管理层认识介绍，该公司变卖了除了部分商业地产之外的大部分业务，将资金头寸全部转为金融投资，并且成立了P2P板块。但是目前来看，后者发展并未成太大气候。

“据我了解，去年涉足P2P的一些房企，现在慢慢都退出来了。”前述董秘表示。

爱建证券分析师左红英指出，“哪怕他们有心退出房地产行业，也不敢把步子迈得太大，除了少数公司明确要收缩、清退地产业务外，大多数公司仍是以地产业务为主要收入来源，仅投入少数资金为转型探路。”

对于前述华南上市房企，尽管其已经明确转型方向，但颇为尴尬的是，现在的营收来源仍主要依赖于剥离旗下房地产资产获得的收益，以及少量政府对于新产业的补贴。