房地产行业市场报告：20大热点城市出齐调控政策

20大热点城市出齐调控政策。跟随上海在10月8日晚间重申进一步加强本市房地产市场监督管理,整个国庆长假期间共有20个城市陆续披露了稳定房地产市场的调控措施,其中有8个城市在今年3月-9月的第一轮地方调控风暴中已对首付款比例和购房资格有所收紧,包括一线城市上海和深圳,二线城市合肥、厦门、苏州、南京、武汉和杭州,本次多数在此前调控上进一步加强了调控力度,惟9月底才宣布最新政策的杭州以及本轮调控始作俑者的上海并未进一步加大收缩力度。而最新加入到调控队伍中的城市包括一线城市北京和广州,二线城市天津、郑州、成都,三线城市无锡、济南、福州、珠海、东莞、惠州和南昌。与此前媒体对于节前中央层面召开房地产市场调控座谈会的信息披露对照,我们发现报道中所指出的被住建部点名的16个过热城市已经全部出台了调控措施。这意味着,未来进一步大面积出台地方调控措施的概率已经不大,而通常来说政策需要至少三个月的观察期。

限购政策整体偏温和。而就最新的调控措施而言,整体上也继续聚焦于首付款比例的提升和购房资格的进一步收紧。就针对购房资格的限购政策而言,我们发现,除了自11年3月以来一直实现限购政策的四大一线城市(其余40个城市的限购政策于2014年三季度陆续退出)维持对本地户籍家庭限购两套房并对非本地户籍家庭购买一套住房进一步提高了连续缴税的期限要求外(北京、上海和深圳目前均为5年,广州为3年),其余15个加入限购大军的二三线城市其限购政策没有一线城市那么严格,其中也对本地户籍居民家庭购买第三套房做出限制的10个城市中,部分是仅限购新建商品房,部分是对购买的第三套商品房面积做出限制,而在对于非本地户籍家庭购房限制上,多数对首套仍没有资格限制,而对第二套的连续缴税限制也仅设定为一年。

10大城市首付比例显著上调。因此,相对于限购政策而言,我们更加关注首付款比例提高这一更加直接影响购买力的紧缩政策。按照人民银行的政策,目前全国除一线城市以外,其他地区的首套和二套按揭的首付款比例仍以20%和30%为最低要求。本次调控后,共有18个城市对于本地的按揭贷款的最低首付标准有所调高。其中,有3个城市(无锡、杭州、成都)的首套按揭贷款最低首付比例仍维持在20%,14个城市上调到30%,而北京针对不同面积的住房将首套按揭贷款首付款比例由30%上调到35%和40%。而针对于套按揭贷款首付款比例,7个城市上调到40%,4个城市(杭州、武汉、合肥、南昌)上调到50%,另有7个城市(包括四大一线城市以及苏州、南京和厦门)则上调到50-80%这一历史最高区间。但值得注意的是,上海作为本轮最先提高首付款比例的城市,在二套房贷首付比例于3月末从此前的40%分别提高到50%和70%后(针对不同面积),对购买力的负面影响远小于预期,这与目前市场上以升级换购需求为主以及在整体流动性充裕环境下类似首付贷产品的出现不无关系。不过同样值得注意的是,多数城市开始对于套房贷的认定标准从严处理(无论贷款是否付清,只要有过贷款记录则认定为二套房贷),未来政策的贯彻执行力度以及对各种理财产品的监管力度将显著影响政策效果。

对全国新房销量影响5个百分点。以新建商品房销售面积计算,我们发现本次宣布调控的约20个城市差不多正好占到全国总体量的20%,而其中调控力度最严的10个城市所占到的比例正好约10%。该10个城市今年前三季度的新房销量同比增幅在高基数和陆续调控影响下已逐季下滑(1-3季度分别为同比增长51%,13%和6%,累计同比增长20%),我们预计政策执行从严情况下四季度销量最坏可能较三季度萎缩三成,单季同比因此可能转负至40%左右,令全年销量增幅接近0(此前预估四季度和全年分别同比下滑15%和增长10%)。而就另外10个也宣布调控措施但力度略弱的城市,我们的最坏假设是四季度销量环比掉两成。因此就宣布调控的20个城市总体而言,我们预计四季度的环比跌幅在25%左右,同比将从前三季度的增长55%,27%和20%回落到下滑27%,全年同比增速放缓至13%(此前预估四季度和全年分别同比增长5%和增长23%)。但20个热点调控城市的销售回落对全国市场整体新房销量的影响仅为略超5个百分点。我们预计全国新建商品房销量同比增速将从此前预计的下滑8%略微扩大至下滑13%(1-3季度单季同比增速分别为36%,25%,14%,前三季累计同比增速为24%),全年同比增速仍然维持在11%(因三季度同比增速可能超出我们此前预期的8%,9月全国数据尚未公布,7-8月同比增速已达17%)。

板块影响已陆续消化。国庆期间港股继续开盘,经过一周调整,调控政策集中出台的负面影响已基本消化,未来投资者的信心恢复程度主要取决于基本面数据的走向。只要四季度主要城市销量萎缩的幅度不超过我们上述预测的最差情况,板块整体就仍存在阶段性的投资机会。尤其提请投资者关注四季度新开工等房地产投资相关指标,若未能延续今年以来低位企稳的态势转而走弱,将直接影响到2017年高层对于房地产政策整体基调的把握。调整期间我们看到蓝筹股虽然基本面明显胜出但因流动性较好亦遭到抛售或做空,我们建议投资者趁低位收集中海外发展、华润置地、龙湖地产等,而对高杠杆、激进买地的企业如恒大地产、融创中国、富力地产继续回避。