青年长租公寓搅局租房市场 8090后会买账吗？

毕业生初到广州求职只能住城中村？这样的情况正在发生改变。近两年，随着越来越多的青年长租公寓的出现，年轻人有了更多的租房选择。据有关数据粗略估算，广州每年租房的市场规模有280亿元，每年毕业生租房的市场规模也新增十几亿，青年长租公寓的市场潜力不容小觑。

多方资本进入，炒热青年公寓市场

新快报记者了解到，目前已有多个青年长租公寓品牌进入广州，包括泊寓、YOU+国际青年社区、自如友家、窝趣轻社区、魔方等等。与传统的出租方相比，青年长租公寓由统一的运营商经营，有着统一的精装修及配套的家私家电，同时还注重社区氛围的营造，因而受到一众年轻人的喜爱。

广州房地产中介协会相关人士告诉记者，青年长租公寓在近两年得到迅速发展，一方面是因为在优渥环境中成长的90后进入社会成为租房主力之一，他们暂时无力或无心承担高房价，同时无法接受普通出租屋的邋遢和孤单，因此更青睐于长租公寓；另一方面，国家政策也在积极推动长租公寓的发展。2015年1月14日，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中鼓励成立经营住房租赁的机构提供专业化的租赁服务，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。

此外，各路资本的进入和互联网的飞速发展，也加速了青年长租公寓的发展。这些青年长租公寓品牌有的出自地产、酒店等相关行业之手，如泊寓的运营商是万科，窝趣轻社区是铂涛集团旗下品牌，自如友家独立前原属链家；有的则在运营过程中获得风投青睐，如YOU+国际青年社区在2014年便获得雷军旗下的顺为资本领投的A轮融资，魔方公寓今年4月C轮融资3亿美元。

“取悦”年轻人，大走文艺风

为了“取悦”年轻人，大多数青年长租公寓走的都是清新文艺范，建筑、装饰色彩明亮，装修风格类似宜家或无印良品。

2014年毕业，曾住过YOU+国际青年社区的小威告诉记者，当初就是被公寓营造的“文青”感所吸引入住的。而泊寓·棠下在上个月举行签约嘉年华当天，也吸引了不少刚毕业的年轻人来看房、签约。刘小姐表示，她看中的那间房有一面墙被刷成了明黄色，沙发、茶几、窗帘都像是宜家的产品，简单又温馨，整体风格非常合意。

事实上，泊寓·棠下也是目前广州体量最大的集中式青年长租公寓，主要为35岁以下的城市青年提供优质的租赁社区，项目建筑面积约13000㎡，房间超过600套，提供实用面积在25-35平的复式和平层户型。租户除了可以拎包入住，项目还有超过600平米的公共空间，配有健身房、多功能娱乐大堂、书吧、天台花园等。

记者了解到，青年长租公寓多由城中村的旧厂房改造而成，月租普遍高于城中村自建房，多在1500元-2000元之间。

刘小姐看中的房间使用面积为22平米，月租1550元，而此前在上社租的单间月租为1100元。她认为，长租公寓在配套设施、环境和安全方面均优于城中村，所以即使每月贵几百块仍值得考虑。

利润低回报周期长，考验运营能力

广州泊寓总经理张成皓表示，运营长租公寓涉及产品设计、物业管理、公共关系、市场推广等多方面，非常考验综合能力。作为一个新兴行业，资金支持很有必要。而就目前市场的情况来看，更缺乏的是具有较强运营能力的团队。

更令人关注的是，青年长租公寓的利润率偏低，资金回报周期却较长。广州房地产中介协会发布的《2016年第二季度广州住宅租金专题报告》(下称“报告”)提到，对于传统开发企业，由于房地产是追求高周转的资金密集型行业，3%左右的租金回报率抵不过起码达到6%的融资成本，房企经营租赁住房动力并不充足；对于新型专攻租赁经营的企业，如YOU+公寓、魔方公寓等，往往在前期先需要投入高额资金，改造存量商业物业或旧工业厂房，但回报周期却较长，因此对企业的运营能力要求很高。

张成皓告诉新快报记者，利润率普遍偏低是这个行业的共性，毛利大概在10%-20%；周转效率也不高，广州泊寓已开项目投资已达2亿元，根据实际经营情况预测，大部分项目要5-6年才能收回成本，“不过这个行业回报也比较稳定，算是个长周期稳定回报的行业。”

此外，报告指出，对于租赁经营机构以及长租公寓并没有明晰的定性，因此在公司注册、项目报建、消防验收等方面均缺乏统一标准，导致企业推动项目的时间和资金成本居高，同时不确定性较大。

张成皓还提到，青年长租公寓的税负较重，尤其是对重资产持有的部分。今年上半年陆续有一些支持性政策出台，他希望相关政策能尽快落地。