京沪深房价什么时候会降下来？

经济活动的集聚往往伴随着人口的集聚。以上海为例，2015年上海常住人口约2415万人，较2000年累计增长超过44%，聚集了全国近2%的人口。出于对人口过度集聚的担忧，国务院2014年提出严格控制特大城市人口规模，引发社会各界的广泛争议。那么，我们应如何确定一个地区合意的人口集聚度、如何判断未来的人口流向？本文将从经济集聚与人口集聚相匹配的视角出发，尝试回答上述问题。

1、经济集聚与人口集聚

从历史经验来看，一个地区的经济集聚程度与人口集聚程度将逐渐趋于一致。张车伟和蔡翼飞（2013）分别使用GDP占比和人口占比来衡量一个地区的经济集聚度和人口集聚度，并以GDP占比与人口占比的比值来衡量该地区经济分布与人口分布的匹配程度（以下简称“匹配度”）。匹配度越接近1，经济集聚程度与人口集聚程度就越一致。

图表1中列举了美国、日本等国家的匹配度演变过程。1910年，美国仅25%的地区的匹配度介于0.9和1.1之间，仅72.5%的地区匹配度介于0.6和1.4之间。在2007年，美国匹配度介于0.9和1.1之间的地区占比提高到40.4%，匹配度在0.6到1.4之间的地区占比提高到95.7%。地区经济与人口分布的匹配程度明显提高。

1965年，日本仅17%的地区的匹配度介于0.9和1.1之间。到2007年，这一比例提高到40.4%。1965年日本匹配度介于0.6到1.4的地区占比为89.4%。到2007年，这一比例提高到95.7%。

此外，法国、加拿大等国家的经验也表明，随着时间的推移，地区经济集聚程度与人口集聚程度将趋于一致。

从中国的数据来看，在本文考察的31个地区中,匹配度处于0.9到1.1之间的地区占比仅为12.9%,而美国和日本则高达40.4%;我国匹配度在0.6到1.4之间的地区占比约71%，也远低于美国和日本的95.7%。

与中国相似，新兴经济体如智利、墨西哥也存在着经济与人口匹配程度较低的问题。然而，从匹配度处于0.8到1.2之间的地区占比来看，中国该比例为29%。但在智利和墨西哥，该比例都达到了40%以上。

由此看来，我国各地区的经济集聚程度与人口集聚程度之间存在一定程度的失衡。

2、未来人口仍将主要流向东部地区

经济集聚程度高于人口集聚程度意味着，该地区每单位人口能够创造更高的经济产出，进而获得更高的收入。因此，经济集聚程度高于人口集聚程度的地区能够吸引外来人口，提高当地的人口集聚程度，并最终使经济集聚程度与人口集聚程度趋于一致。

据此，我们以地区经济与人口的匹配度为基础，对未来的人口流向进行大致的判断。匹配度高于1，意味着该地区的经济集聚程度高于人口集聚程度，将吸引人口流入;而匹配度低于1，意味着该地区的经济集聚程度低于人口集聚程度，将引起人口流出。

除港澳台外，我国共有三个省级行政区的匹配度大于2，分别为北京、上海和天津。这意味着，北京、上海和天津的经济集聚度远高于人口集聚度，人口很可能将大量流入这三个城市。

10个地区的匹配度介于1和2之间，分别为江苏、浙江、内蒙古、福建、广东、辽宁、山东、重庆、吉林和湖北。这说明上述地区对外来人口具有一定的吸引力。

然而，近年来吉林、辽宁和湖北的人口占比持续下降。以吉林省为例，2009年前，吉林省人口占比高于GDP占比。然而，2008年至2015年间，吉林省GDP占比出现异常波动，但人口流出势头不减。因此，吉林省GDP统计中可能存在误差，导致2009年后吉林GDP占比高于人口占比。辽宁与湖北的GDP统计中也可能存在类似误差。

其余18个地区的匹配度小于1，经济集聚程度小于人口集聚程度。其中，贵州、云南和甘肃三省的匹配度最低，均小于0.6。因此，贵州、云南和甘肃三省或将面临较强的人口流出压力。

3、一线城市人口规模将继续膨胀

一种观点认为，我国最大城市人口占我国全部城市人口的比例仅为3.1%，远低于美国的7.1%。因此，我国最大城市人口仍有较大的增长空间。然而，仅从大城市人口占比来推算大城市人口规模的方法存在一定的缺陷。

一方面，从世界范围内看，不同国家的最大城市人口占比差异很大，并不存在有规律可循的数量边界。例如，日本最大城市人口占全部城市人口的比例超过32%，而德国的最大城市人口占比仅为5.8%。另一方面，我国的人口基数较大。按照2015年的数据计算，如果我国最大城市人口占全部城市人口的比例达到美国的水平，则我国最大城市人口将达到5475万人。如果这一比例达到日本的水平，则我国最大城市人口将超过2亿。这显然难以实现。

本文将从经济集聚与人口集聚程度相匹配的视角出发，分析一线城市人口规模问题。

我们计算了东京、纽约、首尔等国外大城市的GDP占比与人口占比，发现这些城市经济与人口的匹配度分布在1.0到1.8之间。其中，东京的GDP占比与人口占比的比值最高，达到1.8。

而中国一线城市的GDP占比与人口占比的比值均大于2。也就是说，中国一线城市的经济集聚程度远高于人口集聚程度。与国外城市相比，我国一线城市经济集聚度和人口集聚度之间存在明显脱节。由于人口分布与经济分布将逐渐趋于匹配，由此推断,我国一线城市的人口集聚程度还将继续提高。

具体来看，自2004年以来，上海的GDP占比总体呈下降趋势，人口占比则呈上升趋势。这使得上海GDP占比与人口占比的比值有所下降，但仍然高于国际水平。

上海市“十三五规划”中提出将常住人口控制在2500万以内。然而，从人口与经济分布相匹配的规律来看，未来上海人口应该会继续增加,常住人口目标可能难以完成。

假设2020年上海的GDP占比与人口占比的比值下降到与东京相当的水平，即1.79，我们可以估算不同GDP占比情境下的上海人口规模。如果在2016年至2020年间，上海的GDP占比以2015年的同比增速下降，则2020年上海人口将达到2785万人。如果GDP占比保持不变，则2020年上海人口将达到2854万人。如果资本项目开放使上海的GDP占比恢复到2010年的水平，即4%，则2020年上海人口将达到3257万人。在图表7中，我们还给出了当2020年上海GDP占比与人口占比的比值保持在2015年的水准时的人口规模估算。

北京的GDP占比也在2004年开始下降，而人口占比正逐渐提高。北京经济占比与人口占比之间的差也逐渐缩小。由于2011年以来北京GDP占比始终在3.30%至3.35%之间波动，我们假设2020年北京GDP占比为3.33%，且GDP占比与人口占比的比值下降到与东京一致，那么，2020年北京人口将达到2626万人。

与北京和上海GDP占比逐渐下降不同，近年来深圳与广州的GDP占比呈上升趋势。同时，深圳与广州的GDP占比与人口占比之间的比值分别为3.08和2.69，高于北京的2.12和上海的2.07。因此，与北京和上海相比，深圳与广州对外来人口的吸引力将更强。

4、一线城市人口膨胀与房价

值得注意的是，人口将继续向一线城市聚集未必意味着一线城市的房价将因此继续上涨。

以东京为例，1995年至2005年，东京的人口占比由9.4%上升至9.8%，同期东京住宅地价格累计下跌近34.8%。

以美国纽约、旧金山为例, 在次贷危机爆发后，其人口占比有升有降，但房价都出现了较大幅度的下跌。

综上所述，随着时间的推移，一个地区的经济集聚程度和人口集聚程度往往趋于一致。与美国、日本等国家相比，我国经济与人口分布之间存在明显脱节。我国人口将继续向经济发达地区聚集。在一线城市中，深圳与广州对外来人口更具吸引力。