高拿地成本浪潮的涌动离不开宽松的货币政策

拍出高价地已经不是新闻。即使是融信110亿拍下上海内环一块住宅用地，刷新全国土地成交史上纪录，业界关注更多的也不是地块本身，而是融信背后的拿地逻辑和资金链。

在此背景下，调控风声渐紧。监管层和金融机构已经意识到风险的存在，就在上海这宗高价地诞生之后的一周，上海叫停了四块土地出让。也有银行下发通知，要求原则上不再支持高价地、异地、纯商业体和别墅项目。

成也信贷，败也信贷。此轮高拿地成本浪潮的涌动离不开宽松的货币政策。也因此，一旦政策转向、信贷收紧，土地市场的狂欢或将戛然而止。拿下高成本土地的企业，日子或许不好过了。

货币狂欢

实体经济疲软的环境下，楼市被视作资金的避风港。去年以来，随着降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台，大量资金持续涌入楼市。

根据央行披露，今年7月人民币贷款增加4636亿元，其中，住户部门贷款（主要为住房按揭贷款）增加4575亿元，占比几乎接近100%。

与按揭贷款一样，开发贷依然是房企获得资金的主要模式。据国家统计局数据，今年1-7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%；其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

也有不少上市房企采取定向增发获取资金。统计显示，2015年以来，上市房企实施了60个项目的定向增发，实际募集资金2513亿元，其中近乎一半的定增项目由大股东参与认购。

如今发公司债也成为房企获取资金的重要渠道，其发行成本正持续走低。据克而瑞监测，2015年至2016年上半年，50家房企公司债的发行规模为4606.95亿，平均融资成本为4.95%；5年期以上平均融资成本低至4.52%。

能够获取便宜资金的，依然是大型房企。克而瑞数据显示，公司债发行规模前10的房企以大规模民营企业为主，富力地产、恒大地产、万达商业位列公司债发行规模前3名。

但富力董事长李思廉对市场频繁发公司债表示出担忧。他表示，“政府透过在资本市场发公司债来支持房地产业发展，钱一多了开发商只能去买地，这有些扭曲了市场的发展，值得大家担心。”

资金超发客观上催生了高价地。但这轮土地成本抬升的缔造者，不仅有能够获得便宜资金的大型房企，不少渴望大举扩张的中小型房企，也位列其中。融信执行董事、副总裁林峻岭对此前拿下的静安高价地块颇具信心，他解释称该地块有足够的稀缺性，“目前评估地价合理”。

五月份说过不再买地的融创中国董事会主席孙宏斌，实际上近三个月来仍未停下储备土地的脚步。据不完全统计，融创今年六月份以来，在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地，其中也不乏高成本地块。

融资收紧

监管层已经着手严控拿地热度。最为典型的是，上海暂停了四幅地块出让，南京、合肥等地也陆续出台相关政策，目前南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%；合肥土地出让首付升至50%。证监会也要求上市房企再融资不能用于拿地和偿还银行贷款。

此外，不止一家银行开始收紧房企开发贷。8月份，兴业银行、工商银行等已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。易居研究院智库中心研究总监严跃进就称，缩短房企开发贷周期的举措主要就是为了规避楼市投资的金融风险。

开发贷或将进一步收紧。银监会副主席王兆星公开表态称，在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，金融政策要审慎地支持房地产发展，这一政策没有改变。

但实际上，还有大量表外资金流入房地产行业，这些资金规避了央行和银监的限制，异地资金更不在地方政府掌握之中。

深圳一家股份制银行人士指出，土地融资难管，地方政府层面更难以监管，因为资金跨区域流动，本质还是资管计划的嵌套，银监和证监都搞不定。

监管难不代表不行动。中国人民银行行长助理张晓慧指出，部分金融机构为规避MPA（宏观审慎评估体系）要求，的确存在把原先表内业务转移至表外处理的可能性，也就是表外资产扩张。随着监管体制、统计和讯息收集等条件的完善，未来MPA对表外业务的规范还会进一步加强。

部分城市的房贷政策也开始转向。8月11日，人民银行南京分行发布了南京房贷收紧的决议，其中拥有1套房且贷款已结清的，最低首付款比例由30%调整为不低于35%；拥有1套房且贷款未结清的，最低首付款比例由45%调整为不低于50%。

合肥此次限贷政策被称之为史上最严。根据新规，合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%；无房有一次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%。合肥市区无房，有两次及以上贷款记录已结清，首付比例60%。

苏州的政策则是首次购房最低首付款比例保持20%不变，但将二套房的首付比例提高至五成，利率上浮10%。以及对非苏州户籍购房者购买第二套房作出限制。

上海、北京和天津也开始传出收紧信贷信号。

对房企来说，上半年的好日子已经不再。“这一轮高价拿地浪潮，与今年以来债市的非理性有关”，珠海一家券商分析人士认为，公司债、私募债滥发，资金过于充裕和廉价，这种情形接下来可能会收敛。

中债资信房地产行业研究团队王旋也提醒，规模一般且主要依赖外部融资的房企流动性风险将逐步凸显，未来能否在前期快速扩张后保持正常经营亦存在不确定性，2018-2020年前后房企公司债将集中到期规模近8000亿元，“届时资质一般的房企或将面临较大偿债压力，相应的违约风险逐渐增大”。

去年在深圳尖岗山夺下高价地的泰禾集团董事长黄其森表示，“希望这一轮楼市调整，能让那些外行、想挣地产快钱的企业得到教训，一定要把地产行业中低端的房企淘汰掉。”