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万科之争只是地产行业快速变化的游戏规则的一个表象

时间：2016-08-09 11:38:00 来源：

最近的房地产市场相当热闹，万科股权之争一波三折，但热闹之余你是否疑惑，为什么许家印突然出手？为什么到处都有保险资金的身影？万科之争其实只是地产行业快速变化的游戏规则的一个表象。

我们先来理一理最近发生了什么：

房地产是宝能系最重要的板块，前海人寿则是其核心金融平台。通过钜盛华和前海人寿两家公司，宝能系豪掷逾400亿资金不断增持万科A，持股比例25.4%，位列第一。宝能系的突然闯入拉开了万科股权之争的大幕。

在万科争夺战陷入胶着的时候，恒大突然入场。昨日晚间，万科A发布公告称，恒大方面已完成对公司的首次举牌，总计耗资约99.68亿元，持股比例5%。

除了万科，恒大还三度举牌廊坊发展，收购嘉凯城52.78%的股权，这些动作是以中国恒大为主体。除以此外，恒大还通过恒大人寿增持粤宏远 A（4.35%股权）、金科股份（2.10%股权）。

另一位大佬孙宏斌是否买入万科显得扑朔迷离。昨日澎湃报道称融创中国董事长孙宏斌或已斥资10亿元杀入万科A，目前的持股比例大约在0.5%至0.6%之间，但这一消息被孙否认。

而安邦、宝能系之外，还有一家保险公司也在举牌地产巨头。今年6月23日，保利地产发布公告称，该公司完成10.99亿定向增发，募资90亿元。此次增发完成之后，泰康系晋升为保利地产第二大股东，泰康人寿、珠江人寿、安邦保险三大保险机构合计持股比例为11.8%。

房地产公司成立保险公司的也不在少数，除了上述提到的恒大人寿，今年3月初泛海控股联合其他股东大幅增资亚太财险，亚太财险的注册资本将由20亿元增加至100亿元，泛海控股子公司武汉中央商务区占据控股股东地位，持股比例51%，达到保监会对于单一股东持股规定的上限。

将今年房地产市场发生的大事情串起来你会发现，央企们在土地市场疯狂拿地，恒大这样的地产巨头在A股市场快速扫货，“购物清单”里不少还是同行。

这背后的大背景是地产行业依旧分散，未来行业集中度可能进一步提高，兼并重组的发生将触发行业格局整体洗牌。平安房地产团队写到：

短期房企面临的问题不再是资金流紧张而是无地可拿，收购兼并快速补充土地储备，同时中长期来看，目前国内房企集中度依旧分散，最大房企万科市占率不到 3%，而相比于传统的拿地开収模式或兼并收购模式扩大规模，直接购买相对低估值的房企股权扩大市场话语权速度更快，同时亦不存在传统项目收购的谈判问题。

换句话说，高价拿地与房地产公司交叉持股是殊途同归，而后者或许是一条更加便捷的通道和洼地。招商证券：

行业集中度提高是未来房地产板块的一个大逻辑，万科的市场份额3%-4%，而美国最大房地产公司为6%左右，通过持续拿地与往三四线下沉明显不是当前周期位置的可行途径，而交叉持股显然是捷径，交叉持股与高价拿地殊途同归。

按照华泰地产团队的说法，今年房地产市场最流行的大概就是“地产公司成立保险公司、保险公司举牌地产公司”。为什么要通过保险公司交叉持股呢？其总结是：

出去年保险举牌以寻求一二级联动为主，今年保险举牌以寻求最好的资源为主。

我们假设一个链条，地产公司通过定增的方式进行融资、保险公司参与定增满足其资金要求，这个链条有更好的方式，就是地产 A/B 下设保险 a/b，再用保险 b 对地产 A 融资、保险 a 对地产 B 融资，这样，就可以让保费通过资本市场流向房地产领域。那么，作为回报，就需要要求地产公司提高分红率，以将保险 b/a投入到地产 A/B 的资金再导回资产负债表和现金流量表。这也就形成了新版交叉持股的雏形，也能够一定程度上解释为什么地产公司抬高分红率来吸引保险。

在上述逻辑下，未来可能会有更多优质的房地产企业成为资本竞相追逐的对象。平安证券：从险资抢筹房企股权，到房企纷纷设立保险公司抢筹优质房企股权，到房企直接增持其他房企股权，被二级市场投资者抛弃的低估值高成长高股息率优质房企正受到越来越多产业资金的青睐，无论是险资资产配置还是房企快速上觃模，预计更多低估值高成长高股息率的优质房企将成为产业资本追逐对象。

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