商业地产泡沫破灭风险需要警惕 三四线城市冲击最大

房地产依然是拉动经济增长的支柱产业，坐拥资源优势的一二线城市的房地产市场，尽管目前看起来有弹性空间，但三四线城市的商业地产，其供需矛盾和去化周期远甚于住宅市场。

商业项目经营不善关门倒闭的案例日渐增多，监管部门针对商业地产的政策时有调整。日前，工商银行上调个人商业住房贷款的首付比例，也被解读为金融机构已经提前感知到商业地产泡沫的风险。

供应过剩

近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布了关闭旗下部分亏损门店。商业地产服务商睿意德在报告中列出了2015年商业地产行业最为突出的八大现象，其中排在第一和第二的均是关于商场关店现象，分别是“主力店上演关店潮”和“奢侈品关店降价求生”。

这些现象不仅发生在三四线城市，在一线城市也很常见。上海一位商业地产项目投资人士告诉记者，其日前调研的位于上海浦东的三林城市商业广场，2010年开始招租，到2015年业主就逐步停止续约物业租赁合同，清理所有租户，到今年4月就仅剩下沃尔玛一家租户。

该人士向记者解释，造成这一结果的原因主要是：第一，周边人口环境和消费水平不能充足地支撑这个商场；第二，周边已经有几个发展较成熟的商场；第三，租金过高，运营管理可能有问题；第四，该项目对面就是一个档次低一点的大卖场，周边人群以拆迁居民、外来人口为主，消费更集中于此类商场。

这可能是大量倒闭商场的一个缩影。市场对于商场关店现象早已见怪不怪。大家多把造成这一现象的主要原因归结为“宏观经济疲弱”、“电商冲击”等。但事实上，这只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商业地产面临的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用房这三类物业的待售面积（即库存）分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。

为何商业地产会出现如此极不匹配的情况呢？上述研报解释了两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列；第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。

隐患凸显

前几年地方政府和开发商大规模开发商业地产的同时也埋下了隐患，这种隐患如今正在逐渐显露出来，而政府和银行则最先感知到有可能出现的风险。

上个月初，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。这从侧面表明，政府意识到，商办类物业库存确实更为严重，住宅、办公、商业等土地供应本身存在严重的结构失衡。

日前，中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%。对于这一调整，很多人指出，一方面是银行在自身不良和坏账压力下的调整动作，另一方面说明银行可能提高了对商住房泡沫破灭风险的预判。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，调高个人商住两用房的首付比例，原因在于此类物业的投资规模太大，泡沫明显，若不收紧，那么很大程度上使得银行呆账坏账的压力增加。工行此类做法会使得后续其他银行纷纷模仿。另外，对于此类商业项目来说，也意味着供应规模偏大，信贷收紧是为了降温，希望规范后续的交易秩序。

事实上，“个人商用房”这个概念本身就说明了房地产市场结构失衡。很多项目原本规划是做酒店的，但最后发现市场不好，所以改变为商住两用房，或者是酒店式公寓。目前可以看到城市中出现商办类用地改作住宅的情况十分普遍，但相反情况则几乎没有。

能否突围

在库存高企的情况下，商业地产的新增供给还在持续增加。仲量联行数据显示，在去年全国30个大中城市中，有近1300万平方米零售项目入市，预计今年有1800万平方米的零售物业开业，同比增长38.5%。

值得注意的是，除了一线城市外，二三四线城市尽管资源以及商业氛围远比不上一线城市，但是，但是商业项目的供给同样充裕。据相关数据统计，去年的新落成零售项目中超过七成在二线城市。大多数二线城市整体空置率在15%以上，另外部分地区虽然空置率不高，但是租金也很低。

严跃进认为，商业地产泡沫破灭的风险是存在的，尤其是一些专业市场的商业地产项目，很容易出现跑路、资金链断裂等风险。从区域上看，大城市周边的三四线城市商业地产泡沫会更严重，风险更大。类似北京周边的燕郊和廊坊，上海周边的昆山、太仓等，此类区域的商业地产项目偏多。

商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，目前商业地产行业总体困难，业界普遍把问题归结于电商，应对总体也处于被动式，被电商左右，只是在“互联网+”上做文章。现在觉醒过来之后，业界开始找到了新的方向，以商业为主导而不是互联网为主导，积极向“商业+”方向探索。

另外，很多人建议，后续商业地产要不断创新，加入类似3D、VR等新元素，和商业及零售业务进行结合，从而增强体验感和产品的市场认可程度。这是盘活商业地产和商业资源的重要渠道。不过，现在看来，这些都并不是解决目前商业地产所处困境的根本之道，泡沫破灭风险需要警惕。