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房地产行业投资报告：中小房企的转型退出与领头羊的新探索

时间：2016-06-24 07:40:00 来源：

政策面:整体相对宽松,因城施策。在“去库存”背景下,上半年政策面及资金面整体延续宽松,先后下调非限购城市首付比例及交易环节契税、营业税。5月重点首套房平均贷款利率为4.49%,环比下降0.03个百分点,继续创历史新低。分省市来看,由于各地方库存及房价涨跌的差异,根据两会“因城施政”指导方针,3月上海、深圳相继出台楼市收紧新政,4、5月南京、合肥及一线周边区域亦出台相关指导政策,而大多数高库存省市则依旧以政策扶持为主。下半年经济下行压力尤在,房地产仍是拉动经济回升的重要因素,预计下半年政策及资金面大概率延续现状,大幅收紧及松动均为小概率事件。

基本面:增速高位下行,大分化格局延续。1)整体景气回升、区域分化明显。1-5月全国商品房销售面积同比增长33.2%,30个重点城市成交同比增长44.1%。基本面轮动逐步向二线蔓延。持续库存消耗带来上半年房企补库存的集中释放,核心一二线城市成为主流房企争夺的焦点,5月一、二线城市土地成交平均溢价率分别高达110%和69%。2)库存分化决定政策、量价分化。从各城市去化月数来看,南京、合肥等低库存城市后续房价仍有上涨压力,沈阳、大连等高库存城市则可能出台更多扶持政策。3)鉴于当前宽松的货币环境,销售反转或投资断崖式下跌也将是小概率事件。中性假设下,预计全年房地产投资增速6.7%,销售面积同比增长9%。

房企:中小房企的转型退出与领头羊的新探索。1)地价高企、盈利能力下滑叠加行业中长期景气度向下,加上部分房企在资本市场上的诉求,2014-2015年房企经历新一轮转型潮,大量中小房企凭借其资金优势及政企资源,逐步退出地产行业或拓展第二主业。2)行业龙头开发商近年积极布局长租公寓和物流地产。核心城市房企高企及持续人口流入,加上政策扶持,长租公寓前景广阔,而开发商相比现有长租公寓品牌,在房源的获取、与传统新房销售及物管业务的协同上均具有得天独厚的优势。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一,其中现代物流设施占比仅3%。伴随零售消费升级、电商快速发展,物流地产仍具有较大发展潜力,开发商在拿地选址、规模化地产协同上相比现有物流地产商优势明显。

投资建议:精选个股,寻找确定性。下半年行业基本面由于基数抬升及政策边际效应递减,景气将逐步放缓,建议投资者精选个股,同时把握转型个股及央企国企改革等主题性投资机会。1)持有型物业价值重估进行时:布局一二线城市的持有型企业,由于低资本开支及低新增土地,在房价上升过程中面临土地价值重估风口。2)低估值高成长高股息率个股:华夏、北京城建、招商蛇口等。3)转型及主题:安全至上,寻找确定性。随着政策收紧跨界转型,关注具有安全边际的转型个股广宇、宋都、空港;国企央企改革背景下的潜在受益标的南国置业。地产板块自2015年上半年以来已持续调整一年多,估值已经一定程度反映对未来政策负面的预期。同时在全国去库存大背景下,部分热点城市的政策收紧难以带来全国大范围政策转向。风险偏好下行背景下,市场将更加注重确定性,当前板块估值及基金仓位均处于历史低位,维持“强于大市”评级。

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