中国房产：需要时间需要耐心

2016-03-18 15:25:00

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　今年1月份信贷数据出来时，我们都大吃一惊，规模高达2.51万亿。正当许多人都以为2月份有可能再增万亿时，实际却只增长7000多亿。但也不少了。多年的实证经验表明，流动性宽裕的重要受益领域是房地产市场。

投资似乎可以佐证。2016年1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。国家统计局投资司高级统计师李皎在解读这组数字时说，“房地产开发投资增速时隔两年首次回升”。

即使是过往的楼市黄金时期，1-2月也是全年房价涨幅、成交量和投资额的低点。但2016年的表现有点反季节。投资的回升，固然可以说明，地产商的信心在增强，敢于在往年的淡季也加大投资。我个人却仍然愿意归功于信贷流入的堆积。

春节过后一线和二线热点城市房价颇为异常的蹿升，决策层是关注的，主管部门保持着密切监测。住建部部长陈政高在全国两会几次喊话，要采取措施稳定房价，稳定楼市。深圳决定从4月1日起将二手房交易评估价格提高50%，意在打击投机行为，从而抑制非理性的房产交易活动。

无论是主管部门的喊话式调控，还是提高投机交易门槛，谁也不能说这些举措不管用，但恐非根本。就当前楼市的主导因素(货币、地价和供求关系)而言，尚须厘清几个认识。

根据央行行长周小川全国两会答记者问的说法，今年货币政策的基调是稳健，但略偏宽松。政府工作报告提出的目标是，今年广义货币M2预期增长13%左右，社会融资规模余额增长13%左右。就我个人有限的理解，这决定了房地产的信贷环境不会比去年紧。2015年以来，地产商的资金成本也呈持续下降的趋势。

根据财政部公布的数据，2015年国有土地出让收入同比降幅高达21.4%。但就一二线城市的情况看，地价其实是在上涨的。以北京为例，即使是楼市处于短暂调整的2011年，它的地价也未见任何的下降。地王一轮盖过一轮，以至于民众对这两个字都毫无新鲜感了。

土地出让收入下降，地价却一直在上涨，这只能证明一件事：土地出让面积在下降。早几年，媒体还会追踪一些重点城市的年度土地供应计划完成情况，这两年都懒得报道了。为什么？因为，它们基本就没完成过，有的城市完成率只有百分之五六十。至于地价对房价的传导作用，就不必再争论了吧。

好了，有两个主要因素至少今年不太可能出现突变，即信贷的偏宽松和地价的上涨。那么，地方政府可以有所作为的，便是在供求关系方面下工夫。但也不是全国同步。调控讲究因城施策，这一点同样适用于供求关系。也就是说，一线和二线热点城市调节供求关系的措施是不同的。

我们都看到了热点城市售楼处和房产交易中心排大队的图片。如果非要套用去库存的说法，那就是，这些城市基本没有库存，或者库存很低。因此，这些城市调节供求关系的重要措施，就是千方百计增加供应。

楼市增加供应包括两个方面，一是土地有效供应。不仅是迅速增加土地供应，而且要卖能立即投入开发的土地。有些地块出让后，由于拆迁原因，一两年都动不了工，这不能算是有效供应。二是要盘活二手房市场。一二线城市的二手房交易量去年已经超过40%，是市场的重要供应来源。与其在二手房税费方面设置交易门槛，不如打通脉络，加快周转率。这且不细谈。

如你所知，三四线城市是房地产高库存的所在。国家出台的一系列刺激住房消费的政策，着眼点也是帮助这些城市去库存。不过，鼓励农民工进城购房之类的措施，可能也有助于消化库存，但不要寄予太高期望。

说到底，库存高企，主要还是由于这些城市人口净流出，传统产业处于调整阵痛期，新兴产业不够活跃，当投资投机需求退潮后，以刚需和改善为主的住房消费必然大幅放缓。楼市去库存也是结构性改革的一种，需要时间，需要耐心。

这些城市就不能再随意增加供应了。但看到1-2月房地产投资的数据后，我隐约有一种担心。去库存、去产能在部分地区已是硬任务，然而，以重化工为代表的产能，比楼市去库存更困难，而且需要不菲的资金。这会不会让少数地方再次打起卖地的主意？毕竟，没有哪种筹资方式比卖地更快捷有效。但愿我又是多虑了。