男女二人谈恋爱，共同出资买房，在现在社会很常见，但因各种原因只登记在一方名下，双方不和分手时，另一方想确权争房产，一直以来的规定和司法实践中的认识是，对于房产等不动产以登记为准，另一方想争房产将遇到困难。

昨日（2月23日）， 法关于物权法的司法解释（一）历时7年终于正式出台，并于3月1日正式实施。《解释》共22个条文，重点内容涉及不动产登记与物权确认或基础关系争议、预告登记的效力、特殊动产转让中的“善意第三人”、发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围、按份共有人优先购买权的司法保护、善意取得制度的适用等6个方面。

对于类似问题规定，在不涉及第三方的情况下，法院可依据出资购房协议等证据直接认定另一方是房屋的共有权人。

据称，这一司法解释还对按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定。该解释将于今年3月1日起正式实施。昨日，四川舟楫律师事务所办理过多起物权案件的律师张映贵也结合司法实践的案例进行了解读。

亮点一

房屋登记簿记载“失真”，可以起诉纠正

司法解释 条，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

四川舟楫律师事务所律师张映贵：生活中，除夫妻外的其他人共同出资买房的情况还是比较多，是男女恋爱双方一起买房。比如，恋爱中的张女士与李先生共同出资买房，但因各种原因房屋登记在了张女士一人名下。后双方不和，李先生想争这套房屋，或者要登记为共有权人，往往还要打官司撤销该登记，才能确认其共有权。这次司法解释规定明确指出，房屋登记簿并不是物权归属的终判断，还应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，如果当事人有证据证明登记簿的记载与真实权利状态不符，自己是该不动产物权的真实权利人，法院应当支持其诉讼请求。按照这一规定，这时，李先生就可以直接起诉张女士，要求确认自己是房屋的共有权人，法院就不能推诿。如果李先生提出其出资以及双方关于共有约定的证据，这时法院就可以认定李先生为共有权利人。

亮点二

预告登记人不同意，一房二卖无效

司法解释第四条，未经预告登记的权利人同意，转移不动产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。

张映贵律师：实践中，老百姓购房为担心的是，钱付了，房拿不到。开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。

为了防止一房二卖，《物权法》规定，房屋预告登记后，未经买房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效，有的甚至出现房屋不能出租的情况，变相扩大预告登记效力的范围。同时，生活中，一房二卖的情况经常出现，如果第二个支付了合理对价，并过户到自己名下，前一买房者往往拿不到房子。因而，司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释，明确了没有经过预告登记人的同意，第二个买主无论如何都不能获得房屋的权。”

亮点三

车子卖了没过户，债主也追不回来

司法解释第6条，转让人转移船舶、航空器和机动车等权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张“善意第三人”的，不予支持。

张映贵律师：近年来，随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，二手车的交易也大量增加。实践中，经常出现机动车名实不符的情况，有的卖了车没有过户，或者发生了事故，涉及名义车主与实际车主该如何赔偿等很多问题，比如张三将车子卖给了李四，但没过户。如果张三欠王五钱，王五想找张三把车子抵给自己。怎么办。这次司法解释明确，车子虽没有过户，但权已经属于李四了，王五对该车没有任何权利。如果车子事先抵押给了王五，王五才可以对该车行使权利。

亮点四

卖方有明显异常，买方可被认定非善意

张映贵律师：从司法实践看，与善意取得相关的纠纷常见，它不仅存在于物权确认、执行异议等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。如何适用善意取得制度，在司法实践中存在诸多争议。

司法解释规定了“善意”认定的基本标准：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应该认定为善意。而真实权利人认为受让人不构成善意的，则要承担举证责任。那么，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。比如甲将车子卖给乙，但是交易时是在荒郊野外，乙购买了，但是根据交易场所的习惯，这时乙就有重大过失，而不能被认定为善意取得。

附

法发布《物权法》司法解释(一)

人民法院民一庭庭长程新文通报《解释》的有关情况：

一、《解释》制定的背景

物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。党的十八届四中全会通过的《中共关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。

二、《解释》的主要内容

《解释》共22个条文，重点内容包括以下六个方面：

（一）关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过诉讼解决。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、审判部门互相推诿以及民事裁判与裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

（二）关于预告登记的效力

《物权法》第二十条 款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

（三）关于特殊动产转让中的“善意第三人”

近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走入普通百姓的日常生活，据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，因此，如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此，《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向，遵循特殊动产物权变动的物权法规则，通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

（四）关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

根据《物权法》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。我们认为，基于维护物权变动模式体系安定的目的，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此，《解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

（五）关于按份共有人优先购买权的司法保护

《物权法》 百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较为简单，远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题，这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异，严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。《解释》根据《物权法》 百零一条的立法精神和目的，对按份共有人优先购买权制度进行了细化，通过第九条至第十四条共计六个条文，分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定，极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构，使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

（六）关于善意取得制度的适用

《物权法》 百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看，与善意取得相关的纠纷常见，它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》 百零六条在理解上存在诸多争议之处，如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。对此，《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准，即《物权法》 百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么，以及在诉讼中由谁承担举证责任；第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定；这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定，共同构成了对《物权法》 百零六条 款 项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。第十九条则针对《物权法》 百零六条 款第二项“以合理的价格转让”，指出应严循立法目的与价值取向，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》 百零六条 款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外，《解释》还基于增进司法裁判的社会认同，简化裁判理据的目的，立足于法律不保护非法交易的价值理念，对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

相关文件：

人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

法释〔2016〕5号

《 人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由 人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。

人民法院

2016年2月22日

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条 款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条 物权法 百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法 百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十八条 物权法 百零六条 款 项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条 物权法 百零六条 款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法 百零六条 款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法 百零六条规定取得权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。（据成都商报、新华法治等媒体综合整理）